Как оценивается имущество

Содержание

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Как оценивается имущество
Кто её проводит? Когда она нужна? Каким должен быть результат?

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

3. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации – тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?– дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

– иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b7fc736e9d9d000a9545aeb/ocenka-nedvijimosti-vse-chto-o-nei-nujno-znat-5cf75b5d5e041200afdab388

Оценка объектов недвижимости в 2020 году: все что нужно знать

Как оценивается имущество
Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.

Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2020 году.

Общая информация

цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html

    Рыночная оценка имущества, оценка стоимости объектов имущества

    Как оценивается имущество

    БЛОГ

    Оценка эффективности рекламы и методы исследования

    Эффективность рекламы — это степень достижения цели, которая была поставлена …

    БЛОГ

    10 веских причин для оценки эффективности малого бизнеса

    Успех малого бизнеса требует от владельцев постоянно оценивать эффективность бизнеса …

    БЛОГ

    Зачем оценивать имущество при страховании

    В том случае, если объектом страхования выступает движимое или недвижимое …

    БЛОГ

    Оценка бизнеса при разделе имущества супругов

    В ситуации расторжения брака существует несколько вариантов распределения бизнеса супружеской …

    БЛОГ

    Цели и задачи товароведческой экспертизы

    Товароведение и экспертиза товаров Экспертизу можно охарактеризовать, как исследование специалиста …

    БЛОГ

    Экспертиза антиквариата: где получить оценку эксперта

    Существует множество критериев, которым должна соответствовать оценка антикварных раритетов. К …

    БЛОГ

    Оценка квартиры при вступлении в наследство

    Вступая в наследство квартиры, люди оценивают имущество. Расценка недвижимости – …

    БЛОГ

    Для чего нужна оценка недвижимости

    В процессе развития рыночных отношений, в современной России потребовалось сформировать …

    БЛОГ

    Оценка чистых активов: порядок, расчет, анализ стоимости

    Оценка стоимости чистых активов — процедура, которая проводится относительно материальных …

    БЛОГ

    Факторы и методы оценки жилого помещения

    Для того, чтобы не просто приобрести или продать жилой дом …

    БЛОГ

    Нужна ли оценка автомобиля при вступлении в наследство

    Оценка автомобиля для наследства — это ряд мероприятий, связанных с …

    БЛОГ

    Зачем нужна оценка автомобиля для нотариуса в Москве

    Оценка автомобиля для нотариуса – это одна из наиболее популярных …

    БЛОГ

    Как правильно оценить ущерб от залива квартиры

    Залив квартиры соседей нижних этажей – одна из частых проблем, …

    БЛОГ

    Финансовый анализ: Оценка финансовых активов

    Финансовые активы — это наличие, дебиторская задолженность и долевые инструменты …

    БЛОГ

    Как проходит независимая экспертная оценка автомобиля после ДТП

    Независимая экспертиза оценки автомобиля необходима, когда машина попала в аварию …

    БЛОГ

    Оценка квартиры – кто ее заказывает и оплачивает?

    При покупке и продаже квартиры, особенно если сделка совершается с …

    БЛОГ

    Как происходит оценка недвижимости, основные моменты, стоимость

    Сегодня оценка недвижимости независимыми специалистами – услуга востребованная. Всестороннюю оценку …

    БЛОГ

    Оценка недвижимости — гостиницы

    Любой человек, хотя бы раз посещавший отель, понимает, что стоимость …

    БЛОГ

    Цели оценки стоимости бизнеса и предприятия в Москве

    Оценка стоимости бизнеса — это процесс исчисления в денежном выражении …

    БЛОГ

    Какая собственность является интеллектуальной

    Интеллектуальная собственность – это специальный термин, который в достаточно широком …

    БЛОГ

    Интересные факты оценки животных

    Особое влияние на эффективность селекции оказывают условия содержания и качество …

    БЛОГ

    Оценка строительной техники

    Необходимость в проведении оценки строительной техники возникает еще в процессе …

    БЛОГ

    Оценка квартиры для ипотеки

    Прежде чем оформить ипотеку, нужно выполнить процедуру оценки квартиры. Выбрав …

    БЛОГ

    Анализ стоимости бетонных заводов

    Для вторичного рынка, специализирующегося продажей как бетонных, так и передвижных …

    БЛОГ

    Оценка торгового оборудования

    Неотъемлемой частью современной торговли является специальное оборудование. 4.9 / 5 …

    БЛОГ

    Основные методы оценки активов

    Финансовыми активами считается часть активов предприятия, содержащая в себе финансовые …

    БЛОГ

    Оценка спецтехники профессионалами – нюансы и тонкости выполнения

    Оценка спецтехники – процедура, направленная на определение ее текущей стоимости. …

    БЛОГ

    Выбирая какой-либо товар потребитель в первую очередь обращает внимание на …

    БЛОГ

    Оценка эффективности управления портфелем ценных бумаг

    Эффективность управления портфелем ценных бумаг в первую очередь определяется его …

    БЛОГ

    Как сделать оценку для вступления в наследство

    Перед тем, как вступить в права наследования, оценка имущества, которое …

    БЛОГ

    Оценка доходности активов, стоимости, рисков и других параметров – достаточно …

    БЛОГ

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

    Чтобы исключить недоразумения, связанные с оценкой земельного участка, ее желательно …

    БЛОГ

    Оценка автомобиля для списания с баланса предприятия

    Любое предприятие, на балансе которого числятся автотранспортные средства, рано или …

    БЛОГ

    Оценочные услуги для компаний – чем помогут профессионалы?

    Услуги независимой оценки потребуются не только для физических лиц, но …

    БЛОГ

    Оценка объектов недвижимости – направления и применяемые методики

    Оценка стоимости объекта недвижимости – популярное направление, используемое для сбора …

    БЛОГ

    Нюансы выполнения оценки имущества и ущерба

    Оценка имущества и нанесенного ущерба – популярная услуга в нашей …

    БЛОГ

    Оценочные услуги для бизнеса – какую информацию удается получить?

    Центр независимой оценки готов предложить множество услуг клиентам. Сейчас подобная …

    БЛОГ

    В каких случаях проводится оценка бизнеса

    Оценка бизнеса (оценка компании) проводится в таких случаях: происходит изменение …

    БЛОГ

    Какие виды оценки могут потребоваться для предприятий?

    Оценочные процедуры для предприятий – это комплекс различных мероприятий. Компания …

    БЛОГ

    Оценка транспорта – в каких случаях рекомендуется провести ее?

    Для чего проводится оценка водного транспорта, воздушного и автомобильного? Она …

    БЛОГ

    Оценка и ее последующее оспаривание

    Оценка аренды квартиры – определение оптимальной суммы в случае совершения …

    БЛОГ

    Выполнение оценки объектов недвижимости – особенности и направления

    Центр независимой оценки в Москве предлагает различные услуги клиентам. Если …

    Источник: https://sud-ocenka.ru/ocenka-imushestva/

    Оценка имущества должника: алгоритм

    Как оценивается имущество

    Чтобы определить начальную цену продажи активов на торгах, проводят оценку имущества должника. О том, как это происходит, и о том, почему цены на объекты могут падать намного ниже рыночных, читайте в статье.

    Многие спрашивают у меня, кто устанавливает цены на аукционах и откуда берутся такие огромные скидки. Конечно, организаторы торгов не выдумывают цифры, а опираются на данные из отчетов оценщика.

    Для чего оценивают имущество должника?

    Если гражданина или юридическое лицо официально признают финансово несостоятельным, его имущество продадут на торгах, чтобы погасить хотя бы часть текущих долгов банкрота.

    Всю прибыль от реализации активов разделят между кредиторами в порядке очередности, в зависимости от размера долга.

    Понять смысл процедуры банкротства физических лиц и продажи имущества на торгах вам поможет эта статья.

    Статья: «Банкротство физических лиц в 2020 году»

    Чтобы продать активы должника с аукциона, необходимо понять, сколько они стоят и какую сумму можно выручить.

    Стоимость объекта, установленная при проведении оценки имущества должника, станет стартовой ценой на лот на торгах.

    Однако это вовсе не значит, что активы будут проданы по этой цене. На первичном и вторичном этапах аукционов цена может вырасти в ходе повышения ставок. На стадии публичного предложения стоимость объектов, наоборот, падает, иногда даже до 5-10% от начальной.

    Чтобы вам было проще понять механизм продажи с торгов, рекомендую прочесть мою статью об этапах аукционов — там я расписываю нюансы каждой стадии реализации.

    Статья: «3 этапа реализации лотов на торгах по банкротству»

    Факторы оценки имущества банкрота

    Процедуре оценки подлежит абсолютно все имущество, изъятое у банкрота: недвижимость, оборудование, транспорт, техника, ценные бумаги и другие активы.

    В зависимости от типа имущества, при оценке учитывают различные факторы: характеристики объекта (площадь помещения, модель техники), его расположение, износ.

    Чтобы установить цену на объект, оценщик может использовать одну или несколько методик, а также их совокупность.

    1. Оценщик анализирует рыночную стоимость аналогичных объектов в таком же состоянии и выводит средний показатель.
    2. Оценщик определяет размер затрат на восстановление или ремонт объекта.
    3. Оценщик рассчитывает приблизительную выгоду от эксплуатации такого объекта.

    Если у должника сохранились чеки, акты о приобретении и иные платежные документы, они тоже учитываются при проведении экспертного анализа.

    Кто может оценивать имущество должника

    В делах о банкротстве у руля стоит конкурсный управляющий. Именно он должен найти эксперта-оценщика, определить сроки оценки имущества должника и взять на себя ответственность за результаты процедуры.

    В обязанности управляющего входят следующие мероприятия по оценке:

    • поиск независимого лицензированного оценщика и заключение с ним договора;
    • учет всех требований кредиторов;
    • согласование результатов оценки с кредиторами;
    • подготовка итогового отчета и занесение его в реестр.

    Есть категории людей, которых нельзя привлекать к оценке имущества. Этот факт регламентирован ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» и обязательно должен быть учтен при назначении эксперта.

    Если имущество должника не находится в залоге, а кредиторы не выдвигали обязательного требования о привлечении оценщика, то проводить процедуру может сам конкурсный управляющий.

    Если стоимость имущества не более 300 000₽, то его оценку может провести судебный пристав в ходе исполнительного производства.

    Этапы и сроки оценки

    Независимо от того, кто проводит процедуру, ответственный специалист обязан соблюдать порядок оценки имущества должника.

    Он включает несколько шагов:

    • сбор и анализ информации об объекте;
    • применение оптимальных способов оценки активов;
    • подведение итогов и составление детального отчета.

    Отчет должен содержать информацию о стоимости объектов и факты, которые подтверждают достоверность установленных цен. Форма акта — бумажный документ, заверенный оценщиком, или файл, завизированный электронной подписью.

    Когда активы попадут на торги, данные отчетов по оценке смогут увидеть потенциальные покупатели и узнать из них о состоянии выбранного объекта.

    В отчете оценщика есть фотографии, данные о наложенных обременениях, сведения о ДТП и проведенных ремонтах. Если объект принадлежит организации, то все эти данные документально зафиксированы в виде смет и актов выполненных работ. Эта информация станет хорошим подспорьем в анализе ликвидности лотов.

    На бесплатном мастер-классе мы рассказываем о том, как быстро распознать объекты, которые можно выгодно продать, даже если сразу они не бросаются в глаза…

    Интересно?

    Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

    Сроки устанавливаются ответственными лицами — судебными приставами или конкурсными управляющими. Согласно закону № 229 «Об исполнительном производстве», важно направить имущество на оценку в течение месяца со дня его обнаружения.

    Обжалование оценки

    В статье 85 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве» указано, что оценка активов, проведенная экспертами, может быть обжалована. Оспорить результат вправе любая сторона исполнительного производства.

    Обжаловать оценку имущества должника можно в десятидневный срок, начиная с даты извещения об установленной стоимости имущества.

    Для этого нужно подать в суд соответствующее заявление и предоставить факты, которые доказывают неправомерность действий оценщика.

    При обжаловании оценки материальные расходы за повторную процедуру несет сторона, которая подавала заявление.

    Выгодно ли сейчас работать в сфере торгов по банкротству?

    В период кризиса многие сомневаются, стоит ли инвестировать в торги. Прежде чем я расскажу о выгодах и способах такого заработка, предлагаю вам посмотреть видео моего коллеги — эксперта в сфере взыскания дебиторской задолженности, купленной на торгах по банкротству, Вадима Куклина.

    Как отразится текущая ситуация на будущем торгов по банкротству?

    Итак, ясно одно — на фоне кризиса количество лотов на торгах будет только расти, а цены на них будут падать еще ниже.

    Как вы можете этим воспользоваться?

    Сейчас наша Академия готовит представителей новой профессии — «Агент торгов по банкротству».

    Она особенно привлекательна тем, что вы можете начать зарабатывать без стартового капитала — искать на аукционах страны ликвидные лоты с большим дисконтом и покупать их для инвесторов за вознаграждение.

    Чем дороже объект и выше ваша квалификация, тем больше ваш доход. С одной сделки наши студенты зарабатывают даже по 200 000₽.

    Мы не упускаем из виду и другие пути заработка — пассивный доход от сдачи купленных объектов в аренду или прибыль от перепродажи активов. К тому же, вы можете сэкономить 50-70% на покупке автомобиля или дачи для себя.

    Самое привлекательное в торгах то, что зарабатывать при желании может каждый, независимо от профессии, образования или возраста. Я и наши студенты — прямое доказательство этому.

    Как находить ликвидные объекты с максимальной скидкой и зарабатывать

    Чтобы находить ликвидные лоты и покупать их на торгах, не нужно быть экспертом. Достаточно немного знаний, ответственности и решительности.

    Я и мои коллеги готовы помочь вам подготовиться к старту в новой сфере и начать зарабатывать от 100 000₽, не выходя из дома с помощью формулы Доктора Ватсона.

    Вам интересно, что это за формула и как ею пользоваться? На бесплатной онлайн-встрече мы поговорим об этой методике и о том, как покупать на чужие средства ликвидные лоты с дисконтом до 90% и делать на этом неплохие деньги.

    Что еще интересного будет на мастер-классе Академии?

    • примеры из практики студентов;
    • отборные стратегии для быстрого старта начинающих;
    • разбор нестандартных ситуаций в работе;
    • пошаговый план участия, который приводит к победе.

    А еще на этом мероприятии мы расскажем о том, как стать агентом торгов по банкротству и стабильно зарабатывать без рисков и без начального капитала. Заполните форму регистрации и приходите за концентратом практических знаний!

    Интересно?

    Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

    Источник: https://torgi-blog.com/kak-ocenit-imushchestvo-dolzhnika/

    Методы оценки имущества: виды, классификация, особенности работы, соблюдение нормативных и правовых актов

    Как оценивается имущество

    Оценка имущества требуется в разных случаях, например, при продаже его на торгах или при приобретении с помощью ипотечного кредита. Для этого привлекаются независимые эксперты, обладающие оптимальными навыками и опытом, чтобы определять оптимальную стоимость конкретного актива.

    Наиболее часто требуется оценить имущество, принадлежащее компаниям. Оно представлено обычно разными объектами недвижимости или оборудованием.

    Опытные эксперты применяют разные методы оценки имущества, причем нередко используется сразу несколько способов, что позволяет получить наиболее достоверные результаты.

    Когда требуется оценка?

    Необходимость в этой процедуре может возникать в разных ситуациях. Она может быть:

    • Обязательной. Ее непременно требуется проводить, если выполняется процедура приватизации или передается имущество по наследству. Компании в обязательном порядке прибегают к процессу при прохождении процедуры банкротства или реструктуризации.
    • Добровольной. Обычно к оценке прибегают собственники имущества, которые желают получить информацию о том, какова стоимость их активов и имущества, представленного жилыми или коммерческими помещениями, земельными участками или другими объектами.

    Подходы и методы оценки недвижимого имущества являются едиными для всех экспертов, но при этом важно обращаться только к опытным оценщикам, обладающим соответствующей лицензией, аккредитацией, опытом и оборудованием для проведения процесса.

    Какие учитываются факторы?

    При проведении оценки непременно учитываются разные критерии выбранного оборудования или объекта недвижимости. К ним относится:

    • место расположения недвижимого имущества;
    • площадь помещения;
    • размеры оборудования;
    • общее состояние объекта;
    • степень износа;
    • стоимость аналогичных предметов;
    • рыночная ситуация в конкретном регионе или в целом в стране.

    После проведения анализа эксперты формируют отчет. В нем непременно описываются используемые методы оценки имущества, а также дается оценка относительно состояния и стоимости предмета.

    Определить рыночную, инвентаризационную, кадастровую или какую-либо другую стоимость могут исключительно специалисты, обладающие соответствующим сертификатом, дающим право заниматься данной деятельностью.

    Поэтому к выбору независимого оценщика следует подходить ответственно. Целесообразно вовсе обращаться с данным вопросом к государственным организациям.

    Цели проведения процесса

    Многочисленные методы оценки стоимости имущества используются для разнообразных целей. Если данный процесс проводится физическими лицами в отношении разных материальных объектов, то обычно им требуется выполнить разные действия:

    • совершить разные сделки с ценностями, представленные продажей, передачей в дар или по наследству;
    • покупка страхового полиса на объект, так как при определении стоимости полиса требуется страховщику обладать информацией о его цене;
    • предоставление конкретного имущества банковскому учреждению в качестве залога для получения кредита;
    • при расчете суммы ущерба, нанесенного посторонними лицами или разными чрезвычайными ситуациями;
    • вступление в наследство;
    • формирование брачного договора при заключении брака между двумя гражданами.

    Обращаться за оценкой могут не только частные лица, но и разные компании. Для этого используются разные методы оценки имущества и обязательств, но наиболее часто данный процесс выполняется для достижения следующих целей:

    • разные объекты передаются в уставный капитал предприятия;
    • выполняются разные операции с бизнесом, например, привлекаются инвестиции или оформляются кредиты, подготавливается организация к реструктуризации или реализуется продажа компании;
    • передается оборудование или автомобили в лизинг;
    • продается имущество компании.

    Результатом проведения данного процесса становится формирование экспертом соответствующего официального документа, обладающего юридической силой. Он может передаваться разным банковским учреждениям, государственным органам, судам или страховым компаниям. Дополнительно этот документ применяется для налогового или бухгалтерского учета.

    Способы оценки

    При выполнении данной работы независимые оценщики могут пользоваться разными методами оценки имущества. При этом существует несколько классификаций:

    Классификация методов оценки

    Разновидности способов

    По подходу к расчету цены

    Массовый, на основании которого оценке подвергается множество объектов, схожих по статистическим параметрам

    Индивидуальный метод предполагает определение цены только конкретного объекта, для чего изучаются его разные критерии

    По типу имущества

    Оценка объектов недвижимости, представленных строениями или земельными участками

    Движимых объектов, являющихся оборудованием или автомобилями

    Бизнеса, причем оценке обычно подвергаются разные ценные бумаги или доли в компаниях

    По определяемой стоимости

    Рыночная представлена обоснованной ценой конкретного объекта

    Инвестиционная позволяет определить предполагаемую доходность от использования конкретного имущества для определенных целей

    Ликвидационная предоставляет возможность получить сведения о том, сколько средств можно получить путем продажи объекта на основании его текущего состояния

    Стоимость для целей налогообложения используется при расчете налога, уплачиваемого в бюджет на основании владения компанией определенным имуществом

    Утилизационная предполагает использовать в процессе оценки все затраты на разные материалы, применяемые при создании объекта, а также расходы, которые требуется понести для утилизации имущества

    По подходу к определению цены

    Доходный, учитывающий возможную доходность от использования конкретной ценности

    Расходный, предполагающий учет возможных расходов, которые придется понести владельцу имущества при его использовании в бизнесе

    Сравнительный заключается в использовании разных показателей нескольких аналогичных объектов.

    Все вышеуказанные методы оценки стоимости имущества являются значимыми. Каждый вариант предполагает использовать собственные показатели и критерии.

    Подходы к оценке

    Методы оценки имущества организации выбираются самими оценщиками, хотя клиенты при заключении контракта могут самостоятельно указать, какой конкретный способ является для них наиболее привлекательным и приемлемым.

    Некоторые оценщики предлагают возможность определять стоимость конкретного объекта на основании трех подходов. При таких условиях получается самая достоверная информация, предоставляемая специалистами.

    Доходный способ

    Из всех подходов и методов оценки имущества этот вариант считается не слишком популярным. Это обусловлено тем, что нередко получаются недостоверные результаты.

    Он предполагает учет доходов, которые могут быть получены владельцем объекта при его использовании по назначению в течение конкретного количества лет.

    При таких условиях создаются прогнозы относительно потенциальной стоимости имущества.

    При использовании этого способа можно применять два метода оценки имущества:

    • Капитализация доходов. Этот вариант расчета предполагает, что стоимость представлена величиной, рассчитываемой при делении чистого операционного дохода на ставку капитализации. Важно брать доход до вычета налогов. Ставка капитализации рассчитывается в зависимости от ставки, определяемой финансовым регулятором. Дополнительно она изменяется при учете имеющихся рисков.
    • Дисконтирование денежных потоков. Этот вариант расчета считается целесообразным для применения в случае, если доходы от использования имущества постоянно изменяются. Также этот метод оценки имущества предприятия эффективен при использовании разных коэффициентов капитализации.

    Профессиональные оценщики достаточно редко пользуются доходным методом определения стоимости тех или иных активов, так как получается часто недостоверный результат.

    Сравнительный подход

    По-другому такой способ называется рыночным. Считается наиболее простым математическим методом оценки стоимости имущества. Для определения стоимости конкретного объекта оценивается цена аналогичных активов, чья цена хорошо известна и правильно рассчитана.

    При выборе объектов, которые будут сравниваться, важно учитывать определенные стандарты. По ним идентичными считаются предметы, которые обладают одинаковыми экономическими, материальными или техническими параметрами.

    Во время расчетов могут использоваться разные методы:

    • сделки;
    • накопления активов;
    • чистых активов;
    • отраслевых коэффициентов;
    • имущественный;
    • стоимости замещения.

    Обычно оценщики, обладающие значительным опытом, применяют сразу несколько методов, что позволяет получить им наиболее достоверный и оптимальный результат работы. При использовании этого метода оценки видов имущества важно получить как можно больше актуальной информации о состоянии компаний, обладающих теми или иными активами.

    Затратный метод

    Этот способ предполагает расчет стоимости на основании многочисленных параметров. К ним относятся разные факторы:

    • стоимость земли, на которой располагается оцениваемое строение;
    • цена замещения или воспроизводства;
    • затраты на амортизацию имущества;
    • средства, которые приходится тратить на погашение кредитов, с помощью которых был куплен актив.

    При этом методе оценки недвижимости имущества определяются все затраты, которые приходится нести владельцу для его использования в предпринимательской или иной деятельности. Оценщики часто пользуются этим подходом. При его применении расчет может основываться на разных методах:

    • накопления активов, при котором определяется стоимость компании без учета разных долгов;
    • чистых активов;
    • цены замещения, для чего оцениваются исключительно материальные активы, принадлежащие организации;
    • восстановительной стоимости, что позволяет определить, какое количество средств придется потратить, чтобы построить или создать аналогичный объект;
    • ликвидационной стоимости;
    • отраслевых коэффициентов.

    Наиболее часто данный подход используется, если планируется компанией масштабное строительство какого-либо нового объекта. На основании полученных результатов оценивается, насколько эффективной будет покупка или продажа того или иного актива. Также нередко применяется метод при покупке страхового полиса на какую-либо недвижимость.

    Первоначально при таком методе рассчитывается сумма затрат на воспроизводство или замещение. Из полученного показателя надо вычесть размер износа, который может быть экономическим, функциональным или физическим. В конце учитывается цена участка земли, на котором располагается объект.

    Доходный метод имеет не только плюсы, но и некоторые минусы, к которым относится:

    • устаревшие объекты практически не подвергаются замещению;
    • невозможно разделить недвижимость и землю, на которой она располагается.

    Таким образом, такой метод считается эффективным и распространенным, хотя обладает и некоторыми значимыми минусами.

    Как оформляется оценка?

    Процедура может выполняться исключительно опытным оценщиком, обладающим соответствующей лицензией и знаниями. Он должен пользоваться разными математическими методами оценки имущества, чтобы получать актуальные результаты.

    Процесс оформления оценки делится на несколько последовательных этапов:

    • первоначально выбирается сам оценщик, который может работать в государственной организации или частной коммерческой компании;
    • составляется договор, на основании которого будет проводиться оценка;
    • формируется заказчиком задание и заявление;
    • передаются оценщику необходимые документы от компании, а также предоставляется информация, имеющая отношение к оцениваемому объекту;
    • оценщик производит оценку и анализ, для чего изучает рыночную ситуацию, изменения в стоимости разных активов, а также производит расчеты по разным формулам на основании выбранного подхода и метода;
    • заказчик может указать в заявлении, какой именно способ определения цены должен применяться специалистом;
    • полученные результаты анализируются и обобщаются;
    • формируется акт оценки специалистом, в котором указывается стоимость изученного имущества и другие сведения, необходимые заказчику.

    Оценка выполняется обычно в течение двух недель, но конкретный срок оговаривается заранее и прописывается в договоре. Стоимость зависит от разных факторов, к которым относится вид имущества, сложность работы и другие параметры.

    Заключение

    Оценка имущества считается специфическим процессом, который должен выполняться только опытными специалистами. Процедура может реализоваться разными методами, а также используется для этого три разных подхода.

    Заказывать оценку следует только в компаниях, обладающих лицензией на эту работу. На основании проведенного анализа профессионалом составляется акт, содержащий сведения о стоимости имущества.

    Источник: https://FB.ru/article/383171/metodyi-otsenki-imuschestva-vidyi-klassifikatsiya-osobennosti-rabotyi-soblyudenie-normativnyih-i-pravovyih-aktov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.