Как разделить имущество если квартира в ипотеке

Содержание

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Как разделить имущество если квартира в ипотеке

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой – соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% – 1% от оставшегося долга).

Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

Тонкости раздела ипотеки, как не остаться без квартиры и денег

Как разделить имущество если квартира в ипотеке

Юридическая фирма «Красников и партнеры» с 2003 года оказывает услуги в разрешении семейных споров любой категории сложности жителям Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы. За это время мы выиграли 97,3% дел, помогли более 3500 клиентам, многие обратились к нам по рекомендации.

Жителям других городов и регионов РФ мы предлагаем воспользоваться нашей услугой – «Персональное правовое решение» семейного спора. Это готовое правое решение именно вашей проблемы.

ознакомиться с услугой «Персональное правовое решение»

Помните! Если вы, всё-таки, решите вести дело в суде самостоятельно или доверитесь недостаточно компетентным юристам, соблазнившись невысокой ценой их услуг, помните, что изменить не устраивающее вас решение в апелляционной инстанции крайне сложно, а повторное обращение в суд за разделом имущества законом вообще запрещено.

Не совершайте ошибок, стоимость услуг профессиональной юридической фирмы будет однозначно меньше стоимости имущества, которое вы рискуете потерять при неграмотном ведении дела.

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.

Что такое ипотечный кредит

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются.

Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу.

Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два.

Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части.

Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

  1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
  2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
  3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе.

Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Когда ипотечная квартира делится не поровну

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности.

Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга.

Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Если квартира куплена до брака

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась.

Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке.

Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов.

Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры.

Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

  • Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
  • Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Кредитные обязательства и алименты

Относительно последних случаев важно отметить одно обстоятельство. Нередки ситуации, когда квартира по решению суда достаётся только жене, поскольку с ней остаются дети. Суд также обязывает жену выплатить мужу денежную компенсацию за его часть квартиры.

Одновременно суд обязывает мужа выплачивать алименты на содержание детей. Для жены, на попечении которой остались малолетние дети, выплата мужу компенсации бывает затруднительна. В этих случаях муж часто полагает, что может зачесть алименты в счёт компенсации.

То есть отказаться от уплаты алиментов и ежемесячно уменьшать размер  компенсации на сумму алиментов. К сожалению для таких мужей, это незаконно. Алименты на содержание несовершеннолетних детей не могут быть зачтены в счёт встречных обязательств второго супруга.

То есть бывший муж в любом случае будет обязан платить алименты жене. Даже если она сама должна ему крупную сумму денег.

Военная ипотека

Отдельным случаем является покупка квартиры по военной ипотеке. При таком варианте указанные выше правила работать не будут. Это связано с тем, что военная ипотека выдаётся именно военнослужащему. И именно в качестве социальной гарантии, непосредственно связанной с его службой. Погашается кредит денежными средствами Министерства обороны РФ, а не совместными деньгами супругов.

Поэтому после развода такая квартира останется в личной собственности военнослужащего. Члены его семьи и даже малолетние дети к этой квартире отношения иметь не будут. Более того, при получении военной ипотеки кредитные организации часто требуют от заёмщика заключения брачного договора. По условиям такого договора он в случае развода останется единственным собственником квартиры.

Но при этом и обязательства по кредитному договору он будет исполнять самостоятельно. Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела. О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе услуги и цены.

Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Ваш спор не разрешается продолжительное время? Ваши нервы на пределе? Вы не видите выхода из сложившейся ситуации?

Позвоните нам прямо сейчас: 8 (812) 467 47 65 илизадайте вопрос онлайн – мы разрешим спор в вашу пользу в кратчайшие сроки.

Обращаясь к нам, вы можете быть уверены – мы окажем наиболее компетентную юридическую помощь во всех сферах семейного права.

Стоимость наших услуг доступна всем категориям граждан. Дополнительно мы предусмотрели  для наших клиентов удобные формы оплаты, скидки, рассрочки.

Мы гарантируем полную конфиденциальность ваших персональных данных, а также данных, связанных с делопроизводством.

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

Источник: https://familylegal.ru/articles/razdel-kvartiry-ipoteka/

Раздел квартиры в ипотеке | Гордон и Партнеры

Как разделить имущество если квартира в ипотеке

Как правило,  раздел квартиры в ипотеке чаще всего происходит при  разделе супругами супружеского имущества.

Кредит ипотечный, поскольку возврат процентов и самого кредита обеспечен залогом купленной квартиры – ипотекой. Держатель залога – банк кредитор.

Раздел ипотеки состоит в разделе имущества – квартиры, и в разделе долга по ипотечному кредиту, если кредит не выплачен на момент раздела квартиры.

Раздел ипотечной квартиры супругами

Раздел ипотечной квартиры супругами должен проводиться по общим  правилам раздела супружеского имущества ( главы 7 и 8 Семейного кодекса РФ). Согласно закону приоритет в решении вопроса раздела общего имущества принадлежит супругам. При наличии брачного договора квартира делится в соответствии с его условиями, даже если дело будет рассматривать суд.

Если супруги брачный договор не заключали, раздел квартиры производится по закону. Согласно Семейному кодексу РФ доли супругов в супружеском имуществе равные, но в интересах несовершеннолетних детей суд может отойти от равенства долей и присудить супругу, с которым будут проживать дети, большую долю.

При всей простоте раздел ипотечной квартиры супругами вызывает вопросы и сложности.

Дело в том, что банки при заключении кредитных договоров с физическими лицами на покупку квартир предвидят возможность расторжения брака супругами и последующий раздел имущества.

В кредитных договорах  устанавливают обязательное получение согласие банка на раздел имущества. Чем фактически устанавливают запрет на раздел ипотечной квартиры, поскольку банки системно отказывают супругам в согласии на раздел имущества.

Требование получить согласие банка обосновано  статьями 346 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Подать иск о разделе супружеского имущества

Если банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры, а разделить квартиру нужно, у супругов остается один выход — суд.  Проще всего подать иск о разделе супружеского имущества, в том числе и квартиры.  Но прежде чем идти в суд рекомендуем получить консультацию адвоката по недвижимости.

Дело в том, что внешне сходные ситуации – квартира в ипотеке разделить, юридически может быть разная и судебные решения будут разными.

Например,  в одном случае квартира оформлена на имя одного из супругов и при разделе собственность делят на обоих, в другом – один супруг отказывается от своей доли в квартире и переоформляет собственность на другого, а первому супругу выплачивают компенсацию.

В первом случае судом будет изменен режим собственности супругов с общей совместной на общую долевую. При этом в решениях судов по таким делам  не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Что свидетельствует об отсутствии ущемления прав залогодержателя – банка кредитора.

В отдельных случаях при отказе банка в суд идти бесполезно, поскольку раздел ипотечной квартиры запрещает закон. Не может быть разделена в ипотеке однокомнатная квартира.

 Согласно пункту 4 статьи 5 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть передана в залог часть имущества, которая не может быть разделена в натуре.

Однокомнатная квартира состоит из одной жилой комнаты, и доля в такой квартире не может быть выделена  в натуре, как изолированная комната в двух комнатной квартире.

К участию в судебном  процессе необходимо привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, банк-кредитор. По существу спора банки всегда возражают против раздела ипотечных квартир, мотивируя это ухудшением своего положения и запретом на проведение раздела без согласия залогодержателя (статья 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В таких ситуациях суды в основном поддерживают супругов, особенно если заключен брачный договор. По мнению судов, правила статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»   о необходимости согласия залогодержателя (банка) не применяются в случаях раздела ипотечной квартиры между супругами.

Суд исходит из буквального прочтения этой статьи закона: согласие залогодержателя необходимо, если происходит отчуждение ипотечной квартиры. Отчуждение – суть прекращение права собственности супруга-залогодателя на заложенную квартиру.

Суды считают, что при разделе квартиры супругами, по сути, прекращения права собственности супруга-залогодателя на квартиру не происходит.  Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ является общим имуществом супругов любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В договорах на покупку квартир могут быть указаны оба супруга, и тогда квартира оформляется в общую совместную собственность. То есть доли каждого супруга не выделяются, но квартира оформляется при покупке в собственность  двух супругов.

Или квартира покупается в собственность (на имя) одного из супругов. В этом случае согласно статье 34 Семейного кодекса РФ собственность второго супруга на квартиру предполагается, поскольку право собственности на общее имущество у супругов возникает  одновременно при покупке имущества во время  брака.

Вне зависимости от способа  оформления собственности на общую квартиру в случае раздела квартиры субъектный состав собственников квартиры не меняется – ими остаются оба супруга. Прекращения права собственности каждого из супругов на квартиру при ее разделе не происходит, и устанавливается размер права собственности каждого из супругов-собственников.

То есть, права и интересы залогодержателя банка-кредитора при разделе ипотечной квартиры между супругами обеспечиваются неизменностью заложенного имущества и установленной законом обязанностью каждого из супругов отвечать по общим долгам пропорционально своей доле (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

При этом интересы залогодержателя не ущемляются, если квартира между супругами делится в не равных долях.

Банкам известны эти положения и они с ними согласны, что  косвенно подтверждается текстом кредитных договоров.

В большинстве кредитных договоров на приобретение квартир супруги выступают, как созаемщики, и при оформлении залога (ипотеки) квартир банки требуют предоставить нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры.

То есть банки признают второго супруга собственником покупаемой квартиры, даже если он не упомянут в договоре.

Во второй ситуации – когда в результате раздела квартиры собственность одного супруга прекращена, юридическая ситуация кардинально отличается от первой: Состав собственников меняется – была общая совместная собственность супругов, стала личной собственностью одного супруга. Поскольку собственность второго супруга на заложенную квартиру прекращена, очевидны признаки отчуждения заложенного имущества. В такой ситуации для раздела квартиры требуется согласие залогодержателя – банка кредитора. Такой позиции придерживаются суды.

Риски раздела ипотеки

Принимая решение о разделе ипотечной квартиры, супругам придется о принятом решении уведомить банк. Это может вызвать нежелательные для заемщиков последствия.

Банки для управления задолженностью и возврата кредита оставляют себе лазейку. 1) По договору  заемщики обязуются уведомить банк о расторжении брака, о разделе имущества; 2) В случае раздела супругами ипотечной квартиры банк вправе потребовать досрочного возврата кредита.

Часто в договорах само извещение о расторжении брака банк рассматривает как основание для досрочного возврата кредита.

Рассматривая возможность расторжения брака и выбирая варианты раздела имущества необходимо планировать раздел с учетом  условий кредитного договора на квартиру.

Кроме того, переоформление кредитного договора ипотечной квартиры в связи с ее разделом может потребовать дополнительных расходов – банк может требовать уплаты комиссии за переоформление в сумме до 1%.

Как разделить долги

Как разделить долги по кредитному договору? Если раздел ипотечной квартиры возможен по соглашению супругов, то раздел кредитного договора возможен только с согласия банка (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Даже если сам кредитный договор и останется, то количество сторон договора и условия возврата кредита должны измениться, ведь заемщиков после раздела квартиры стало два.

По этому банки продумывают все эти жизненные ситуации заранее и изначально при заключении ипотечных договоров вводят второго супруга в качестве созаемщика и т.д.

Если второй супруг в кредитном договоре изначально не участвовал, что бы получить согласие банка на изменение порядка выплаты кредита второму супругу придется доказать банку свою платежеспособность. Для этого в банк представляются документы, например, справку о доходах по форме 2-НДФЛ, сведения об участии в организациях, о движении по счетам и т.д. Список документов определяет банк.

Если банк отказывает разделить кредитный долг между супругами, возможно, разделить его удастся в суде. Основная задача заемщика в суде – доказать, что кредитный долг одного из супругов является общим долгом обоих супругов. Признак общего долга по кредиту – расходование кредита на общие нужды семьи.

Если супруги были созаемщики по ипотечному кредитному договору, они являются солидарными должниками перед банком. И лучшим выходом для бывших супругов после раздела квартиры является выплата обоими супругами кредита в течение установленного кредитным договором срока.

Как правило, по разным причинам один из супругов прекращает выплаты кредита. В этом случае банк вправе взыскать образовавшийся долг с любого  из солидарных должников ( с любого из супругов).

При этом выплата большей суммы по общему кредитному договору не увеличивает долю одного супруга в квартире.

  Излишне выплаченная сумма кредита может быть взыскана одним супругом с другого в порядке регресса.

Такие же последствия будут, если один из супругов досрочно выплатит весь долг по кредиту по собственной инициативе.  Второй созаемщик-супруг не обязан выплачивать весь долг единовременно, так же, как сама выплата не увеличивает долю супруга в праве собственности на квартиру.

Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практика

Как разделить имущество если квартира в ипотеке
Особенности раздела ипотечной квартиры — судебная практикаСредня оценка 2 от 1 пользователей

Основная часть жилья в России сейчас покупается семьями путем кредитования. Процесс погашения долга перед банком, как правило, рассчитан на десять лет.

За такой срок супруги часто успевают расторгнуть брак, не погасив задолженность. Поэтому раздел ипотечных квартир – это не редкость. В процессе учитываются правовые нормы, изложенные в СК РФ, ГПК РФ, НК РФ, ГК РФ и в ряде федеральных законов.

Процедура имеет некоторые отличия в зависимости от того, погашен долг перед банком на момент раздела или еще нет.

Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку

Ст. 34 СК РФ устанавливает, что все имущество, нажитое супругами в браке, относится к совместной собственности. Но только при условии, что для его приобретения использовались средства из общего семейного бюджета. Это значит, что в случае раздела имущества между супругами каждая сторона должна получить равную долю в нем.

Данная норма распространяется и на долговые обязательства супругов. Если полученный заем расходовался на семейные нужды, ответственность по нему признается общей. И каждый из супругов обязан погасить половину долга.

Поэтому ипотечная квартира, приобретенная в браке, может быть поделена между мужем и женой. Это правило действует и в отношении недвижимости, за которую долг перед банком окончательно не погашен.

Способы раздела ипотечной квартиры будут зависеть от множества факторов:

  • полностью ли выплачен долг по договору ипотечного кредитования;
  • наличие в квартире долей иных собственников кроме супругов;
  • привлечение для погашения долга дополнительных средств кроме семейного бюджета;
  • пожелания самих супругов;
  • согласие банка на раздел, если долг полностью не погашен и пр.

Если ипотечный кредит полностью выплачен, с квартиры снято обременение, она делится на общих основаниях, как частная собственность:

  1. Путем заключения добровольного соглашения о разделе или брачного контракта.
  2. Через суд.

Если долг до конца не погашен, квартира в ипотеке делится только с согласия банка. Его получение обязательно даже при решении вопроса через суд.

Деление ипотеки при разводе

Как делится ипотека

Раздел квартиры между супругами осуществляется только при условии, что она была приобретена в браке на средства из общего семейного бюджета.

При этом не принимают во внимание, какая из сторон вложила по факту в этот бюджет больше денег. Один из супругов может и вовсе не работать, а вести домашнее хозяйство.

Деньги все равно будут считаться общими, если они заработаны во время брака. Исключение – гонорары за результаты интеллектуальной деятельности.

Если при заключении ипотечного договора супруги вступают созаемщиками, или один из них является поручителем, стороны имеют равные права на квартиру и несут равную ответственность за погашение долга.

Большинство кредитных организаций изначально вносят в пункт договора с заемщиками варианты раздела ипотечной квартиры на случай, если стороны решат развестись до полного погашения долга. В таком случае сторонам остается только руководствоваться условиями соглашения.

Ипотечная квартира при разводе (если не погашен долг) может быть поделена следующими способами:

  1. Супруги вместе полностью рассчитываются с долгом и делят квартиру сообразно выделенным долям после снятия обременения.
  2. Одна из сторон отказывается от своих прав на недвижимость. Долг дальше погашает второй супруг, который после окончания выплат становится собственником. Он обязан выплатить отказавшемуся супругу денежную компенсацию.
  3. Банковский общий счет созаемщиков делят на два. Далее каждый самостоятельно погашает свою часть долга и по окончанию выплат становится владельцем доли в квартире.

Если ипотека оформлена и погашена вне брака, квартира считается личным имуществом и разделу не подлежит за редким исключением.

Оформленная до брака

Если ипотечная квартира оформлена до свадьбы и тогда же полностью погашен долг за нее, при разделе общего имущества ее не учитывают. Она является собственностью только одного из супругов.

Но в этом правиле имеется исключение, зафиксированное в ст. 37 СК РФ.

Согласно правовой норме, если такая ипотечная квартира за период брака будет существенно улучшена за счет денег, принадлежащих обоим, ее могут признать общей собственностью.

Например, женщина до свадьбы полностью погасила долг по ипотечному кредиту и стала собственником однокомнатной квартиры в новостройке. После свадьбы ее муж продал личный автомобиль, приобретенный до брака, плюс супруги добавили средства из общего семейного бюджета и на полученную сумму сделали в квартире ремонт.

После развода квартиру в суде признали общим имуществом. Ее передали в собственность женщине, и обязали выплатить супругу компенсацию.

Есть еще один вариант, когда оформленная до брака ипотечная квартира, будет признана общей. Такое возможно, если кредитный долг перед банком погашался уже в браке за счет общих денег или средств, предоставленных супругом, который не является официальным владельцем.

Деление ипотеки оформленной в браке

Оформленная в браке

Ипотечная квартира, оформленная в период брака по договору, согласно которому супруги выступают созаемщиками, автоматически считается общей собственностью. То же касается договоров, по которым один из супругов выступает в качестве поручителя. Поэтому при разделе квартиры, каждый из супругов получает равную долю, если иное не предусмотрено условиями соглашения.

Но бывают ситуации, когда один из супругов, находясь в официальном браке, оформляет кредит, не получая согласие на него второй стороны. В таком случае раздел ипотечной квартиры и неоплаченного долга будет зависеть от ряда факторов.

Если стороны представят доказательства, что кредит погашался обоими, квартиру между ними поделят. Когда процедура осуществляется по суду, бремя доказательств лежит на истце.

Если один из супругов оформил ипотечный кредит без согласования и желает долговое бремя разделить на обоих, ему потребуется доказать, что полученной квартирой пользуется вся семья и, конечно, выделить в ней долю второму супругу.

Взятая в гражданском браке

В российском обществе принято гражданским браком именовать сожительство мужчины и женщины, ведущих совместное хозяйство без регистрации брака в загсе. У такого совместного проживания имеется один существенный минус. В случае расставания нормы раздела общего имущества супругов, закрепленные в СК РФ, на сожителей не распространяются.

Поэтому руководствоваться придется нормами Гражданского Кодекса о совместных сделках. Если в кредитном договоре мужчина и женщина указаны в качестве созаемщиков, каждый из них становится собственником доли в квартире.

Когда ипотека оформлена на одного, а деньги на ее погашение предоставляли оба, поделить недвижимость будет очень сложно.

Но возможно, если заинтересованная сторона сумеет собрать достаточно доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства.

Плюс документально подтвердить, что и ее личные средства расходовались на погашение долга. Для этой цели потребуются всевозможные платежные документы, банковские выписки и т.п.

При заключении брачного договора

Супруги согласно ст.40 СК РФ могут установить любой режим собственности на имущество. Для этого им следует подписать брачный контракт. Сделать это можно до свадьбы или в браке. Условиями документа разрешено разграничивать права собственности на общее или личное имущество супругов в любых долях.

Если они документом зафиксируют, что ипотечная квартира после погашения кредита становится собственностью одного лица, значит, придется придерживаться условий договора, если это не противоречит российскому законодательству. Например, нельзя в брачном контракте распределять имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям пары и т.д.

Если условиями договора стороны разграничивают права на ипотечную квартиру, за которую еще не выплачен долг, этот вопрос должен быть согласован с кредитором. Иначе брачный контракт теряет юридическую силу.

Здесь при желании можно ознакомиться с примером брачного договора и скачать образец.

Как происходит раздел имущества при наличии детей

Наличие у пары несовершеннолетних детей при разделе общего имущества практически не учитывается. Это касается также ипотечного жилья. Другое дело, если в этой недвижимости дети имеют свои собственные доли. В таком случае распоряжаться ими просто по своему усмотрению родители не смогут. На каждую сделку придется получать согласие органов опеки.

Особую трудность вызывает раздел ипотечного жилья, если на его площади зарегистрированы несовершеннолетние, а кредит до конца не погашен. В таком случае у родителей имеется только один выход. Им придется выплатить всю задолженность, снять обременение с квартиры и далее раздел имущества осуществлять на общих основаниях.

Если ипотечное жилье принадлежит обоим супругам и кредит за него погашен, при разделе имущества через суд наличие несовершеннолетних детей может учитываться в дух случаях:

  1. Дети имеют свои доли.
  2. Дети остаются после развода проживать с родителем, у которого нет другого жилья, плюс его доход не превышает доход бывшего супруга. В таком случае родителю, с которым остаются дети, может достаться большая часть квартиры. Но вопрос решается на усмотрение судьи (ст. 39 СК РФ).

Любые решения в отношении недвижимости, если они касаются интересов несовершеннолетних детей, должны обязательно согласовываться с органами опеки и попечительства.

Если вложен материнский капитал

На основании ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006) семьи с двумя детьми имеют право на получение материнского капитала. Эту целевую выплату большинство семей расходует на улучшение жилищных условий, включая погашение ипотечного кредита.

Согласно ст. 10, если маткапитал расходовался на приобретение или реконструкцию жилья, все члены семьи в нем получают равные доли в собственность. Эта норма относится и к ипотечному жилью. После погашения долга в квартире выделяются равные доли для родителей и детей.

Если на момент развода долг по ипотеке не погашен, а ранее на него расходовался маткапитал, родителям придется полностью рассчитаться с кредитором, снять обременение, выделить доли и поделить недвижимость. Иные способы раздела имущества супругов, в данном случае, для них будут недоступны.

Разделить квартиру в судебном порядке

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе в судебном порядке

Квартира, находящаяся в ипотеке при разводе, может быть поделена по суду. К такому способу прибегают, если заемщикам и банку не удается договориться полюбовно. Подать исковое заявление может любой из супругов. Обращаться необходимо в районный (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика или делимой квартиры. Если кредит уже погашен, то правила подачи иска идентичны.

Необходимые документы

При обращении в суд, в первую очередь, потребуется составить исковое заявление (ст. 131 ГПК РФ). Оно должно включать следующую информацию:

  1. Сведения о суде (наименование, адрес).
  2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, дата рождения, реквизиты паспортов).
  3. Сведения о гражданском состоянии, т.е. находятся ли истец и ответчик в браке или они в разводе со ссылкой на свидетельства и с указанием дат.
  4. В чем истец усматривает нарушение своих прав.
  5. Предложение по разделу имущества.
  6. Расчет стоимости делимой квартиры.
  7. Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
  8. Дата составления.
  9. Подпись с расшифровкой.

Иск можно подать лично в канцелярию суда или направить по почте заказным письмом. К нему обязательно прилагаются копии документов, список которых может несколько варьироваться в зависимости от ситуации:

  1. Общегражданские паспорта обеих сторон.
  2. Квитанция о внесении государственной пошлины.
  3. Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли–продажи или ДДУ).
  4. Выписка из Росреестра.
  5. Кредитный договор с банком, если квартира все еще находится в ипотеке при разводе.

В зависимости от ситуации могут понадобиться свидетельства о рождении детей, выписка из ПФР о расходовании материнского капитала и пр.

Здесь при желании можно ознакомиться с примером искового заявления и скачать образец.

Госпошлина

Размер государственной пошлины при рассмотрении дел о разделе имущества супругов не является величиной постоянной. Он зависит от стоимости делимого имущества (ст. 333.19 НК РФ). Минимальный ее размер установлен в 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.

Заплатить госпошлину необходимо до подачи иска, иначе его не примут к рассмотрению. Если у истца тяжелое материальное положение, он имеет право попросить об отсрочке или рассрочке по выплате пошлины (ст. 333. 41 НК РФ).

Порядок раздела

После подачи иска судья в течение пяти дней выносит решение о принятии его к рассмотрению, об отказе или возвращении истцу. Если заявление поступает в судебное производство, его должны рассмотреть в течение двух месяцев после подачи.

Как правило, подобные судебные разбирательства не длятся дальше месяца, если они не объединены с другими исками.

Решение суда будет вынесено после слушаний и прений сторон. Для его оспаривания проигравшей стороне предоставляется месяц. Делается это путем подачи апелляции в суд, в котором рассматривался иск (ст. 321 ГПК РФ).

После вступления решения в законную силу исполнительные документы следует взять в канцелярии суда и отнести их в Росреестр для регистрации собственности.

Как показывает судебная практика, супруги нередко сейчас делят квартиры, за которые еще не погашен ипотечный кредит, через суд. Большинство банков оговаривает условия погашения ипотеки на случай развода.

Если же стороны обращаются за помощью в судебную инстанцию, судьи выносят решение, исходя из принципа равенства долей и в отношении ипотечной квартиры, и в отношении оставшегося долга.

Оно обязательно согласовывается с банком-кредитором.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/ipoteka/osobennosti-razdela-ipotechnoy-kvartiry-sudebnaya-praktika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.