Как разделить ипотеку

Содержание

Как разделить ипотеку при разводе

Как разделить ипотеку

Граждане, вступающие в брак, редко задумываются, что они будут делать в случае развода. Многие считают, что брачный договор подрывает доверие, а ипотечный кредит лежит на плечах обоих супругов. Даже если ипотека выплачивается одним из членов семьи, на практике выясняется, что после развода он должен компенсировать половину взносов.

Речь идет не о справедливости, но о тех правилах, по которым закон позволяет разделить ипотеку. Безусловно, добровольное соглашение о разделе имущества или брачный контакт заметно упрощают дело.

Главным критерием при разделе выступает даже не мнение суда, а взгляд банка на ситуацию, ведь ипотека – договорные отношения.

Что происходит с ипотекой при разводе

В подавляющем большинстве разводов супруги не хотят жить вместе еще до окончания процесса. Однако собственность уже приобретена, хоть пока и находится в залоге у банка, и кредит должен погашаться. При этом банк не горит желанием разделять обязательства, поскольку это снижает шанс их успешного исполнения.

В зависимости от того, кто является заемщиком по договору, обязательства преобразуются разными путями. Если заемщик один, банк может не согласиться на разделение кредита, а последнее слово всегда остается за ним.

Ипотека может быть преобразована следующим образом:

  1. путем продажи ипотечного имущества с торгов и равного погашения кредита, распределения выручки;
  2. путем оформления имущества на одного из супругов с последующей выплатой компенсации другому супругу за внесенные средства;
  3. через деление недвижимости пополам с переоформлением ипотеки на обоих супругов в равных долях;
  4. путем доказывания, что супруг не имел отношения к ипотечному кредиту, и оформления ипотеки на одно лицо.

Следует понимать, согласно ст. 34 Семейного кодекса (далее – СК РФ), ипотечная собственность, приобретенная в браке, все равно считается общей. Не имеет значения, если один из супругов не платил по ипотеке.

Можно встретить мнение, будто один из супругов должен представить выписки из бухгалтерии с места работы, чтобы суд признал только его права. На практике система работает в пользу того супруга, который не платил. Суд видит лишь положения закона о совместном имуществе. Приобретено в браке – совместное.

Отсюда заемщик всегда должен компенсацию, равную половине внесенных во время брака платежей, если желает оставить ипотеку себе. Однако другой супруг не всегда хочет иметь к этому отношение, если не поддерживал взятие кредита. Соответствующие справки о платежах способствуют перенесению договора на одно лицо.

Судом может быть определено и неравное разделение ипотеки или иные размеры компенсаций из-за статуса участников (наличие детей, недееспособности и т.д.).

: Ипотека и развод. Как делится кредит или ипотека при разводе супругов

Неоднозначен момент с ипотечным имуществом, приобретенным одним из супругов до брака. Может показаться, что оно не удовлетворяет условиям совместного имущества  по ст. 34 СК РФ.

Это действительно так, однако остаются еще и платежи, которые могли совершаться мужем или женой в поддержку супруга-заемщика. То есть бремя доказывания, что индивидуальная собственность по ипотеке оплачивалась только заемщиком, лежит на лице, взявшем ипотеку.

Нет доказательств – придется компенсировать половину взносов, сделанных в браке, хоть даже и выплачивал кредит в одиночку.

Дальше роль играет ст. 37 СК РФ, согласно которой, если стоимость индивидуального имущества существенно увеличена вкладом другого супруга, имущество становится совместным.

Получается, если лицо, состоящее в браке и не являющееся заемщиком по ипотеке, докажет, что потратилось на ремонт или иное улучшение, оно получит равную долю после развода.

Есть и другой путь присоединения мужа или жены к уже взятой ипотеке. Можно оформить поручительство в банке. В этом случае лицо получит субсидиарную ответственность. Не совсем доля в собственности, но при разводе положительно повлияет на переоформление контракта.

: Каких женщин не бросают мужчины

Существует небольшое число судебных решений, когда заемщику удавалось доказать, что супруг не принимал участия в выплатах и не может претендовать на ипотеку. Чаще всего суд признает равными права обоих.

Рекомендуется сразу указывать в договоре лиц-созаемщиков, а не брать ипотеку на одного гражданина или на заемщика и поручителя. Это, по меньшей мере, обезопасит от необоснованной компенсации другому участнику отношений при разводе.

Законом предусмотрено равное долевое разделение ипотеки, если супруги являются созаемщиками. Так, и банку проще предложить варианты:

  1. один из участников может выкупить долю другого;
  2. можно продать на аукционе имущество целиком и погасить кредит;
  3. можно разделить договор на два, а обязательства уже определены.

В такой ситуации банк почти наверняка пойдет навстречу, в отличие от переноса обязательств с одного заемщика на еще одно лицо.

: Раздел ипотеки при разводе

Имеются и свои нюансы в разделении такой ипотеки. Играет роль мнение суда о статусе участников. Суд может:

  • увеличить долю лица, на иждивении которого остается ребенок;
  • запретить разделение, если это ущемляет права ребенка или не позволяет матери в декрете фактически выплатить долг;
  • изменить размер доли из-за тяжелых условий, в которые равное деление ставит участника отношений.

Аналогичное решение принимается и банком, только банк исходит не из поддержания прав, а из принципа эффективности. Банк не позволит разделить ипотеку так, как она не сможет быть погашенной. Вновь напрашивается момент с женой в декрете, когда она не способна достаточно зарабатывать.

Деление ипотеки по предварительному договору

Бывших супругов заинтересуют два договора. Оба составляются в письменном виде и заверяются у нотариуса:

  1. брачный контракт (ст.ст. 40-46 СК РФ);
  2. соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).

Воспользоваться этими формами распределения собственности можно только с обоюдного согласия. Рекомендуется к ним прибегать, пока нет неприязни и споров.

Брачный контракт составляется у нотариуса на этапе заключения брака и определяет многие моменты по ипотеке:

  • кто и в каких размерах совершает регулярные платежи;
  • в чью собственность поступает ипотечное имущество;
  • кем уплачиваются основные взносы;
  • размер долей в ипотеке после развода.

Вместе с тем, если брачный контракт не составляли, есть еще вариант с соглашением о разделе по ст. 38 СК РФ. Оно заключается уже на этапе развода, но только при отсутствии споров. Через него супруги могут проще договориться с банком и быстро определить судьбу ипотеки.

Исковой порядок разделения с расчетом долей, прав и компенсаций влечет судебную волокиту. Всегда лучше заранее подстраховаться и составить хотя бы условный договор о собственности. Если же договор еще и скреплен подписью и печатью нотариуса, никаких проблем не возникнет.

Источник: https://razvodprof.ru/razdel-imushhestva-i-dolgov/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode/

Квартира в ипотеке – как делить при разводе в 2020 году?

Как разделить ипотеку

Согласно п. 1 ст. 39 СК РФ все совместно нажитое в браке имущество при разводе делится в равном соотношении. Это касается также долгов, за исключением отдельных случаев. Данные нормы законодательства относятся и к квартире, взятой по ипотеке и по которой еще не выплачен долг.

Не имеет значение, на кого оформлен ипотечный кредит и в чьей собственности находится жилплощадь. А также не влияет на раздел недвижимого имущества уровень финансового дохода каждого из супруга.

Права супругов на квартиру в ипотеке при разводе

В Семейном Кодексе четко указано, что любое имущество, приобретенное во время брака, является обоюдной собственностью супружеской пары. Квартира, приобретенная на ипотечные средства, не является исключением.

Поэтому муж и жена при разводе имеют равноценные права на нее и она должна быть поделена в равных долях.Иной расклад возможен, если был заранее составлен брачный договор или достигнуто мирное соглашение по разделу.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности.

Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения.

Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга.

На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение.

А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке.

То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.

Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Способы раздела ипотечной квартиры

Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.

Источник: https://zarplatto.ru/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode-v-2020-godu/

Как разделить ипотеку при разводе и не остаться в должниках?

Как разделить ипотеку
Вернуться к списку статей

05.06.2014

Разделить ипотеку при разводе – с такой проблемой часто сталкиваются некогда счастливые молодые семьи, с некогда большими планами на будущее, но столкнувшиеся с необходимостью разорвать брачные узы.

Проблемная ситуация возникает, если ипотечный кредит был оформлен уже после заключения брака, и оба супруга являются созаёмщиками, то есть по бумагам выплачивают этот кредит обе стороны. По закону такое имущество считается совместно нажитым и должно быть поделено между мужем и женой поровну.

Не важно, кто был инициатором, кто выплатил большую сумму или кто приносил в семью заработок. Но как разделить один общий долг между двумя чужими в будущем людьми? Существует три основных способа решить возникшую проблему.

Первый способ разделить ипотеку после развода: взять долг на себя

Разделить ипотеку после развода можно достаточно своеобразно – принять на себя все долговые обязательства. В этом случае квартира останется за тем, кто погасил весь кредит полностью. Второму участнику ипотечного кредитования будет выплачена компенсация в размере половины той суммы, которую он потратил в течение своих выплат.

Стоит уточнить, что данный вариант возможен только при обоюдном согласии обоих бывших супругов. Если договоренности нет, и муж, к примеру, добровольно выплатит долю жены, единственное, что он вправе требовать – потраченные деньги. Ни о каком увеличении доли квартиры не может идти речи.

Ипотека, как и кредит под залог недвижимости это типы кредитования, связанные с большими рисками со стороны банка. Поэтому перевод общих обязательств по ипотеке на одного из супругов должен осуществляться только при согласии банковской организации, выдавшей кредит.

При достижении договоренности вносятся изменения в кредитный договор, подписываются дополнительные договоры по кредиту, аннулируется прежняя закладная и создаётся новая.

Второй способ избавиться от ипотеки при разводе: продажа квартиры

Ипотеку при разводе можно аннулировать, просто продав квартиру в Москве и вернув деньги банку. Для многих это решение – наиболее верное и простое. Так Вы уже гарантировано не будете иметь ничего общего с бывшим мужем или женой.

Здесь, как и в первом случае, важно согласие бывших супругов на отчуждение жилья, а также контроль банка. Чаще всего сделка осуществляется через риэлторов, работающих с данным банком, и все расчёты после продажи производятся через ячейку этого же банковского учреждения.

Оставшуюся сумму пара может поделить пополам.

Третий способ разделить ипотеку при разводе: пропорционально долям

Разделить ипотеку при разводе пропорционально долям – справедливое решение.

При этом бывшие супруги остаются созаёмщиками и несут равную ответственность за выплату ипотечного кредита, либо пропорциональную своим долям недвижимого имущества, выступающего залогом.

Хотя очень часто такая схема не устраивает одного из супругов, имеющего плохо оплачиваемую работу или не имеющего работы вообще. В таком случае разделом кредита придется заниматься в ходе судебного спора по недвижимости.

Бывает так, что ипотека была оформлена еще до заключения брачного союза одним из супругов, а потом долю кредитных выплат взял на себя второй супруг.

Тогда процедура раздела значительно усложнится, потребуется вычислить, какая доля имущества согласно отданной сумме принадлежит второму супругу, что доказать и посчитать не всегда удаётся.

Советуем при появлении второго плательщика по кредиту оформлять его как поручителя, чтобы он нёс ответственность на юридическом уровне, и после развода его доля была бы чётко определена.

Если затянуть разбирательства по поводу общего кредита, будут нарушены сроки выплаты, и банк вряд ли оставит это безнаказанным. Согласно закону банк вправе взыскать с нерадивых плательщиков заложенное имущество, то есть недвижимость.

К таким мерам прибегают при систематическом неисполнении долговых обязательств, обычно это более трёх раз в течение года. Даже если просрочка незначительна по времени или недоплачены считанные копейки – разбираться с такими обстоятельствами работники банка не будут.

Взыскание осуществляется по решению суда, после чего право собственности на квартиру переходит банковскому учреждению. Не стоит рассматривать прошение взыскания как способ разделить ипотеку при разводе, выгода обоим супругам от этого минимальная.

После уплаты всех неустоек и штрафов Вы останетесь без недвижимого имущества, без возмещения процентов, и часто – без средств к существованию.

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что лучшее решение по совместной выплате кредита может быть принято только при взаимном согласии разводящейся пары. Какой из перечисленных способов будет выбран – уже зависит от обстоятельств.

Анна Голубина
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/kak_razdelit_ipoteku_pri_razvode_i_ne_ostatsya_v_dolzhnikakh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.