Как суд делит ипотечную квартиру

Содержание

Как делится ипотека при разводе: все нюансы и последствия для бывших супругов

Как суд делит ипотечную квартиру

Жилье, взятое в ипотеку, становится общей собственностью мужа и жены, даже если кредит выплачивал один из них, а второй в это время занимался домашним хозяйством и воспитанием детей. Однако раздел ипотеки при разводе сильно отличается от раздела жилья, приобретенного за собственные средства.

Данная процедура зависит от многих факторов:

  • была ли куплена квартира до заключения супружеского союза или после регистрации отношений;
  • есть ли у пары дети;
  • могут ли бывшие супруги договориться мирным путем или для раздела имущества им требуется помощь суда и т. д.

Отдельную категорию представляют военнослужащие, которые приобретают квартиру в военную ипотеку. Раздел такого жилья до сих пор является «больным вопросом» во многих регионах страны.

Рассмотрим подробнее разные обстоятельства раздела жилого помещения, взятого в ипотеку, при разводе.

Если супруги могут договориться

Бывшие муж и жена, которые пришли к согласию в вопросах раздела общего имущества, могут обратиться к нотариусу. С собой при этом необходимо взять паспорта, свидетельство о разводе, свидетельства о рождении детей, а также все бумаги, доказывающие право собственности или наличие кредитного договора с указанием остатка долга.

В соглашении прописывается, кто и в каких частях будет выплачивать кредит, кто будет взаимодействовать с банковскими служащими и как именно будут разделены доли недвижимой собственности.

Все изменения относительно выплаты кредита необходимо согласовать с банком, который выдал заем. Только получив одобрение банка, можно подписывать соглашение.

Если требуется помощь суда

Если бывшие муж и жена не могут прийти к решению, удовлетворяющему всех, они могут обратиться в районный суд. Подать заявление можно как вместе с просьбой о расторжении брака, так и после развода. Главное – сделать это в течение 3 лет после распада семейного союза.

Если квартира все еще находится в ипотеке, в деле должно фигурировать еще одно заинтересованное лицо – банк.

При составлении обращения необходимо указать следующую информацию:

  • наименование суда, куда подается иск;
  • личные данные истца и ответчика, их адреса и контакты;
  • паспортные и контактные данные представителя, а также реквизиты нотариально заверенной доверенности (если бывшие супруги обращаются в суд через третье лицо);
  • просьбу о расторжении супружеского союза (если иск о разделе имущества подается вместе с требованием расторгнуть брак);
  • заявление о разделе совместно нажитого имущества (при этом необходимо указать, на какие части имущества претендует каждый из супругов);
  • основания для требования истца;
  • стоимость разделяемого имущества;
  • описание прилагаемых документов.

Иск дополняется следующими бумагами:

  • ксерокопиями заявлений;
  • свидетельством о браке либо о разводе;
  • договором купли-продажи жилья;
  • свидетельством о праве собственности либо выпиской из ЕГРН;
  • ипотечным договором;
  • графиком платежей для погашения займа;
  • справкой об уже уплаченной сумме и оставшемся долге;
  • квитанцией об уплате государственной пошлины;
  • доверенностью, заверенной у нотариуса, а также паспортом представителя (при необходимости).

В суде рассматривают, кто и сколько вложил своих личных средств в покупку квартиры, есть ли у супругов дети и был ли использован при взятии ипотеки материнский капитал. После подробного разбирательства суд выносит вердикт.

При этом придется заплатить госпошлину. Сумма ее зависит от стоимости разделяемого имущества:

  • 400 рублей — если стоимость имущества не более 20 тысяч рублей;
  • 800 рублей + 3% от общей стоимости разделяемого имущества — если стоимость общей собственности от 20 тысяч до 100 тысяч рублей;
  • 3 200 рублей + 2% от стоимости имущества — если цена колеблется от 100 тысяч до 200 тысяч рублей;
  • 5 200 рублей + 1% — если стоимость собственности от 200 тысяч до 1 миллиона рублей;
  • 13 200 рублей + 0,5% — если стоимость имущества превышает 1 миллион рублей.

Размер госпошлины не может превышать 60 тысяч рублей!

После завершения судебного разбирательства копию судебного решения необходимо предоставить в Росреестр. При этом бумага должна быть заверена судом, на ней должна стоять отметка о том, что решение вступило в законную силу.

Если кредит был взят до регистрации брака

Мужчина или женщина могут взять кредит на покупку квартиры как во время брачного союза, так и до регистрации отношений. При разводе встает вопрос, как делить такую квартиру. Если кредит был полностью выплачен до свадьбы, владелец жилья после развода может не делиться своей собственностью. Согласно статье 36 СК, имущество, которое человек обрел до брака, является его личным.

Некоторые трудности возникают, если один из супругов взял квартиру в ипотеку до заключения брака, а проценты по кредиту выплачивал, уже будучи женатым человеком (или замужней дамой, если речь идет о жене).

В этом случае суд рассматривает, кто и сколько внес личных средств, каков был период погашения кредита и т. д.

К примеру, собственника могут обязать выплатить второму супругу денежную компенсацию половины платежей по ипотеке, которые были уплачены в период брака.

Другой «трудный» вариант: когда жилье было приобретено в ипотеку в новостройке, ипотека была выплачена до брака, но собственником человек стал уже после свадьбы.

Здесь нужно надеяться только на порядочность второго супруга, который не станет претендовать на чужую квартиру. Если же дело доходит до судебного разбирательства, жилье делит суд.

В этом случае лучше заранее заключить брачный договор, в котором будет прописано, что второй супруг в случае развода претендовать на квартиру не станет.

Если у пары есть дети

Согласно статье 60 СК, дети и родители не имеют никаких прав на собственность друг друга. Однако при разводе с ипотекой и детьми суд неизменно учитывает интересы детей, ведь они не должны пострадать от решения своих родителей. Необходимо, чтобы даже после распада семьи они не утратили тех условий, в которых жили раньше.

Нет однозначного ответа, как именно суд разделит ипотечную квартиру между супругами с детьми. Будут учитываться все обстоятельства приобретения квартиры. Если часть ипотеки была погашена маткапиталом, жилье будет разделено между всеми членами семьи.

При участии материнского капитала в приобретении жилья супруги обязаны предоставить сотрудникам ПФР оформленное обязательство, подтверждающее, что квартира будет собственностью всех членов семьи.

Если ипотека военная

Раздел квартиры, взятой в военную ипотеку, представляет собой еще большую трудность, чем при разводе обычных граждан.

Накопительно-ипотечная система (НИС) не учитывает количество членов семьи военного при выдаче кредита, однако купленное жилье становится общей собственностью супругов.

Это вызывает много споров, ведь после развода обязанность по выплате кредита ложится на плечи военнослужащему, а вот у второго супруга обязательств по военной ипотеке нет.

В 2015 году Верховный суд постановил, что квартира, взятая в военную ипотеку, все-таки является общей собственностью супругов. Несмотря на это, местные суды могут присудить жилье только защитнику Отечества. В этом случае второй стороне следует подать апелляцию.

Следует помнить, что при разделе военной квартиры поровну целевой жилищный заем в случае развода тоже могут разделить пополам, даже несмотря на то, что второй супруг не является военнослужащим.

Если брак не был официальным

Сегодня многие молодые люди предпочитают жить вместе, не регистрируя отношения в загсе. И если в народе такое сожительство считается гражданским браком, то российское законодательство подобные отношения не приравнивает к семейному союзу.

Поэтому и имущество, нажитое в таком браке, не считается общим. Квартира будет принадлежать тому, на кого оформлено право собственности. Если жилье находится в ипотеке, мужчина и женщина после развода могут разделить ее на двоих, продолжая вместе выплачивать проценты. Но для этого им нужно изначально значиться в кредитном договоре созаемщиками.

Супруги, проживающие в «гражданском» браке, могут обратиться к нотариусу и заключить брачный договор, в котором будут прописаны все права и обязанности относительно ипотечной квартиры.

Если оформлен брачный договор

Брачный договор — лучшая возможность избежать любых трудностей при разделе имущества в случае распада семьи. Составить его можно самостоятельно либо с помощью специалиста, но заверить в любом случае придется у нотариуса. Оформляется такой договор в трех экземплярах. Два получают супруги, а один остается у юриста.

С собой нужно взять паспорта, свидетельство о браке (если он официально зарегистрирован), а также бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое и движимое имущество.

В брачном соглашении прописывается, кто будет вносить ежемесячные платежи по кредиту и кому будет принадлежать жилье в случае распада семьи.

Способы раздела квартиры

Разделить квартиру в ипотеке после развода можно несколькими способами:

  • Доплата. Один из бывших супругов может получить большую часть квартиры, доплатив при этом второму денежную компенсацию. В этом случае тот супруг, что получил компенсацию, обязан уплатить с нее налог на доход.
  • Доля в натуре. Поделить квартиру можно и в прямом смысле. Если планировка позволяет, супруги могут поставить перегородки и решить, где чья комната находится. Обычно такой раздел проводится по обоюдному согласию супругов. Суд в нем чаще всего отказывает, так как в большинстве случаев невозможно так разделить жилое помещение, чтобы не ущемить чьи-то права. Тем более если жилье находится в многоэтажном доме, где невозможно сделать дополнительный выход в подъезд.
  • Продажа. В этом случае делится ипотека, а после погашения кредита квартира продается, и деньги делятся между бывшими мужем и женой.
  • Размен. Как и в предыдущем случае, бывшие супруги делят между собой кредит, вместе его выплачивают, а после разменивают квартиру на несколько вариантов поменьше.
  • Отказ от доли. Один из супругов может отказаться от своей доли в пользу второго. При этом если квартира еще находится в ипотеке, выплачивать остаток кредита придется второму супругу. Первого же выведут из кредитного договора. Однако этот вариант возможен, лишь если у второго супруга достаточный доход для внесения ежемесячных платежей по ипотеке.

Обиды и другие сложности

Решается ли вопрос раздела ипотечной квартиры договором у нотариуса или в суде, супругам лучше суметь сохранить мирные отношения.

Если квартира находится в ипотеке, выплачивать которую должны и муж, и жена, очень важно, чтобы никто из них не бросил выплаты. Если подобное произойдет, то начнет расти задолженность (даже если второй супруг исправно выплачивает свою часть кредита).

Если просрочка более четырех месяцев, банк может отобрать жилье, чтобы продать его и тем самым погасить долг.

Зачастую так случается, когда один из супругов, перестав проживать в ипотечной квартире, прекращает и оплачивать кредит, считая, что он не обязан этого делать, так как не пользуется помещением. Однако такая позиция неверна. Ведь при этом он остается одним из собственников. Если человек при этом откажется от права собственности, он может не уплачивать ипотеку.

Поэтому бывшим мужу и жене лучше всего найти общий язык и совместно решить вопрос с ипотечной квартирой, чтобы потом не лишиться жилья и тех денег, что уже уплачены за него.

Заключение

Развод сопряжен с разделом имущества. Если у супругов в собственности находится квартира, взятая в ипотеку, им придется решить вопрос ее раздела.

Решение зависит от того, сколько собственных средств было внесено мужем и женой, когда был взят кредит (до оформления супружеских отношений или после), участвовал ли в сделке маткапитал и т. д.

Если ипотека еще не выплачена, необходимо также решить вопрос, кто и в каких пропорциях будет гасить кредит.

Если бывшие супруги могут договориться, раздел имущества можно оформить у нотариуса, заключив соглашение. Однако если при этом изменятся условия ипотеки, необходимо предварительно заручиться согласием банка. Если же мирный договор невозможен, решить споры поможет суд.

Источник: https://subsived.ru/doc/razdel-ipoteki-pri-razvode

Раздел ипотечной квартиры при разводе: как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Как суд делит ипотечную квартиру

Раздел ипотечной квартиры при разводе происходит по правилам СК и ГК РФ. Процедура существенно отличается от привычного раздела имущества, так как здесь затрагиваются и интересы банка. Рассмотрим, каковы основные особенности раздела квартиры в ипотеке, как поделить ее без суда и какими способами, и что делать, если мирно решить этот вопрос не получается.

Особенности раздела имущества при разводе

Как говорилось ранее, ипотечная квартира делится по тем же принципам, что и остальная недвижимость, купленная за наличные, но с некоторыми особенностями. Они указаны в нескольких статьях разных законов:

  1. Ст. 34 СК РФ. Все имущество, купленное с момента заключения брака, признается общим имуществом супругов. Даже если оно оформлено только на мужа или жену. В итоге при разводе все должно делиться поровну. Можно заранее выделить доли или заключить брачный договор, и тогда все будет поделено согласно договору или соглашению о выделении долей.
  2. Ст. 38 СК РФ. Общенажитые ценности можно поделить как в период брака, так и после развода. Имущество, оформленное на имя ребенка, разделу не подлежит. Если между супругами нет споров, они могут заключить нотариальное соглашение о разделе. При наличии разногласий придется обращаться в суд.
  3. Ст. 29 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Заемщик беспрепятственно может пользоваться недвижимостью, но при оформлении ипотеки на нее накладывается обременение. Без согласия банка квартиру нельзя подарить, продать или обменять.
  4. Ст. 39 СК РФ. Общенажитое имущество по умолчанию делится между супругами в равных долях. Суд может отступить от принципа равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, или если один из супругов не работал по неуважительным причинам, расходовал общие деньги в ущерб интересам семьи. Общие долги так же распределяются между супругами пропорционально присужденным долям.

Важно! Если стороны заранее заключили брачный договор, нужно ориентироваться именно на его положения. Все будет делиться так, как указано в документе. Главное, чтобы после оформления он был представлен в банк, т.к. договор затрагивает и его интересы как залогодержателя.

Раздел ипотечной квартиры, купленной до брака

Если ипотека была оформлена до брака, будет делиться только сумма, выплаченная после регистрации брака. Суд может вынести решение о продаже ипотечной квартиры с последующим разделом вырученных денег, но такое происходит крайне редко и в основном тогда, когда до брака выплачено было немного. Обычно недвижимость остается заемщику, т.к. второй супруг созаемщиком не выступает.

Также суд может оставить недвижимость за заемщиком, и обязать его компенсировать половину выплаченной в браке суммы второй стороне.

Пример:

Мужчина купил квартиру за 5 000 000 руб., первоначальный взнос составил 2 000 000 руб., остаток долга – 3 000 000 руб. Через несколько месяцев он женился. В браке погашено общими усилиями 1 000 000 руб., осталось еще 2 000 000 руб.

Супруги решили развестись. Исковое заявление о разводе и разделе имущества подала женщина, потребовав с ответчика компенсацию половины уплаченной стоимости квартиры в браке. Сумма составила 500 000 руб. В качестве доказательств были представлены чеки, выписка по банковскому счету. Исковые требования удовлетворены, суд предоставил ответчику рассрочку по уплате.

Раздел ипотечной квартиры, купленной в браке

Если недвижимость приобретена в браке, дело обстоит иначе. При разделе нужно учитывать размер долей каждого из супругов, внесенных при формировании первоначального взноса. По общим правилам имущество признается совместным, и может быть поделено несколькими способами:

  1. Продажа квартиры и раздел полученной суммы по долям или в соответствии с судебным решением.
  2. Оставление недвижимости за одним супругом, который выплачивает часть ипотеки, погашенной во время брака, второму супругу.
  3. Выделение долей в праве собственности. В дальнейшем обе стороны могут жить в квартире, но не для всех это удобно. Обычно люди предпочитают продавать недвижимость и делить деньги.

Есть и другой вариант – оформление брачного договора. Это допускается до расторжения брака, даже если супруги уже точно знают, что будут разводиться. Альтернативой ему служит соглашение о разделе имущества, и с юридической точки зрения под данную ситуацию оно подходит лучше всего.

Заключение брачного договора или соглашения о разделе

Брачный договор и соглашение о разделе имущества – два совершенно разных документа. Контракт заключается только во время брака, а соглашение можно оформить и после развода.

У договора и соглашения есть несколько общих качеств:

  1. Муж и жена сами определяют, кому, что и в каких долях достанется.
  2. Можно поделить и долги.
  3. Оба документа должны быть представлены банк, но раздел производится с учетом его мнения. Если кредитор не одобрит соглашение или контракт, придется искать другие варианты или обращаться в суд.

Важно! Если стороны решили переоформить ипотеку на одного из супругов, банк может с этим не согласиться. Все очень просто: при переоформлении долга новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора. Если у супруга недостаточно высокий доход или плохая кредитная история, переоформление могут не одобрить.

Как все выглядит пошагово:

  1. Супруги решают, по какой схеме будет делиться имущество и долги. Если собственник муж, и ипотека оформлена до брака, жена получит только денежную компенсацию. Выделение доли маловероятно.
  2. Составляется договор или соглашение, документы предоставляются в банк.
  3. Кредитор дает свое согласие.

В завершение переоформляется ипотечный договор, вносятся изменения в закладную, перерегистрируется право собственности.

Продажа ипотечной квартиры

Это самый простой и распространенный вариант, который обычно устраивает и банки, и разводящихся. Можно выбрать любую из нескольких схем:

  1. Квартира выставляется на продажу. Находится покупатель, который вносит задаток в размере, равном сумме непогашенной ипотеки. Банк снимает обременение, покупатель перечисляет оставшуюся часть средств.
  2. Один из супругов берет кредит, погашает ипотеку, чтобы не привлекать к сделке банк. После погашения квартира продается.

Обратите внимание! Для продажи любой недвижимости нужно нотариальное согласие супруга, если она приобреталась в браке (ст. 35 СК РФ).

Переоформление ипотеки

Этот способ актуален только при согласии банка. Договор переоформляется на одного из супругов, который должен соответствовать всем требованиям кредитора. После этого в Росреестре перерегистрируется право собственности.

Сам процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Стороны обращаются в банк с заявлением о выводе одного из них из состава собственников.
  2. При положительном решении банка недвижимость переоформляется на одну из сторон.
  3. Супруг-несобственник выводится из состава заемщиков по ипотечному договору, кредит рефинансируется.

В итоге один из супругов становится полноправным собственником, выплачивая второму часть суммы по ипотеке, погашенной во время совместного проживания.

Как разделить квартиру в ипотеке, если есть дети

Если есть дети, имущество все равно делится только между супругами. Исключение – выделение доли ребенка в квартире: в этом случае она в разделе не участвует. Если стороны договариваются оформить соглашение, они могут поделить общенажитое как угодно, в том числе и оставить недвижимость за одним из супругов, с которым будет ребенок.

Если все делится через суд, судья может отступить от равенства на основании ст. 39 СК РФ, и увеличить долю супруга, с которым остается ребенок. Но вместе с ней повышается и размер долга по ипотеке, если она еще не закрыта.

Раздел ипотечной квартиры без суда:соглашение о разделе ипотечной квартиры

Самый оптимальный вариант – оформить соглашение о разделе. Оно должно быть удостоверено нотариусом.

Что нужно сделать супругам:

  1. Договориться о распределении долей, компенсации, погашении ипотеки.
  2. Записаться к нотариусу, прийти на прием.
  3. Подписать соглашение.

В итоге каждому достается по одному экземпляру соглашения. С ним необходимо прийти в банк и переоформить ипотечный договор согласно условиям документа.

Документы для оформления соглашения

Для оформления соглашения понадобятся паспорта, выписка из ЕГРН, ипотечный договор, свидетельство о заключении или расторжении брака, справка об остатке задолженности и об уже произведенных платежах.

Расходы при оформлении соглашения

За удостоверение нотариус возьмет 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Если оказываются дополнительные услуги, расходы зависят от прайс-листа нотариуса. В среднем соглашение обходится в 5 000-10 000 руб.

Более подробно о соглашении между супругами о разделе ипотечной квартиры читайте в статье “Соглашение о разделе ипотечной квартиры (образец)”.

Раздел ипотечной квартиры в суде

Если супругам не удается договориться в мирном порядке или банк не предлагает приемлемые для всех варианты раздела, придется обращаться в суд. Заявление подается в суд по месту нахождения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Дело рассматривается в течение двух месяцев, но иногда срок затягивается. По результатам выносится судебное решение. Оно определяет, кому и в каких долях достанется недвижимость, кто и когда должен выплатить компенсацию части погашенной ипотеки в браке, кто становится основным заемщиком по договору с банком.

Копия решения выдается участникам разбирательств в течение 5 дней после принятия в окончательной форме. Ее же получает и банк. Документы переоформляются только после вступления решения в законную силу, т.к. до этого времени истец или ответчик могут его оспорить в апелляционном порядке.

Документы для обращения в суд

При обращении в суд истцу понадобится:

  1. Паспорт.
  2. Исковое заявление.
  3. Свидетельство о заключении или расторжении брака.
  4. Выписка из ЕГРН на спорную квартиру.
  5. Ипотечный договор.
  6. Свидетельство о рождении ребенка, если в недвижимости есть его доля.
  7. Справки и иные доказательства, подтверждающие погашение ипотеки за счет общих денег.

Обратите внимание! Нужно представить в суд и уведомление, подтверждающее получение копии иска ответчиком и банком. Заявления перед обращением в суд отправляют им с 2017 года истцы.

Источник: https://ros-pravo.info/razdel-imuschestva/kak-delit-ipotechnuyu-kvartiru-pri-razvode/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.