Квартира в ипотеке как продать при разводе

Раздел квартиры в ипотеке при разводе. Как поступить?

Квартира в ипотеке как продать при разводе

Часто возникают вопросы по расторжению брака, поэтому решила создать такую памятку для тех, кому актуально.

Итак.

Расторжение брака возможно в двух вариантах: в загсе или в суде.

Первый вариант: ЗАГС.

Если у супругов нет совместных несовершеннолетних  детей,  споров об имуществе и оба на расторжение брака согласны, то можно расторгнуть брак в загсе. Госпошлина за расторжение брака составит 650 р с каждого из супругов.

Через ЗАГС можно расторгнуть брак в одностороннем порядке (без согласия второго супруга) еще в нескольких случаях: в случае, если другой супруг признан судом безвестно отсутствующим, недееспособным или осужденным за совершение преступления к лишению свободы на срок свыше трех лет. В этом случае госпошлина составит 350 р с заявителя.

Второй вариант – через суд.

При подаче заявления через суд нужно понимать ряд моментов:

1. Предполагается ли раздел совместно нажитого  имущества?

2. Имеются ли совместные несовершеннолетние дети? Достигли ли супруги, расторгающие брак, соглашения, с кем дети будут жить и как второй родитель будет с ними общаться?

3. Требуется ли взыскание алиментов на детей или супруга/супругу?

Исходя из всего перечисленного определяется подсудность бракоразводного дела. Если нет спора о разделе имущества, об определении места жительства детей – заявление о расторжении можно подать мировому судье. Заявление о расторжении брака облагается госпошлиной 600 р., плюс необходимо предоставить оригинал свидетельства о заключении брака.

Если есть споры об имуществе или детях – добро пожаловать в районный суд. Тут госпошлина уже будет исчисляться так: 600 р. + госпошлина, уплачиваемая при исковых заявлениях имущественного характера в зависимости от цены иска (то есть определяется размер имущества, которое необходимо разделить).

Требования о расторжении брака, определении места жительства детей, разделе имущества и взыскании алиментов могут быть как соединены в одном заявлении, так и поданы в виде разных заявлений. Нередки случаи, когда супруги сначала разводятся, получают решение, а уже через какое-то время начинают делить имущество.

Или бывает так: брак расторгнут, дети остались с одним из супругов, второй супруг перестает выплачивать свою часть содержания на детей. В этом случае можно обратиться к мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании алиментов.

Алименты.

Если у супруга, с которого предполагается взыскать алименты, есть постоянный официальный заработок, то взыскание происходит в долях от заработной платы. Если заработок неофициальный или нерегулярный (сдельная оплата, предпринимательская деятельность без регулярного дохода), можно взыскать в твердой денежной сумме.

В Ростове-на-Дону, где практикую я, в основном взыскивают исходя из величины регионального прожиточного минимума. По другим регионам встречались решения, где в твердой сумме взыскивали исходя из величины средней заработной платы по региону.

Судебный приказ о взыскании алиментов обращается к немедленному исполнению, то есть как только, как взыскатель получает приказ, он может направлять его или на работу должнику или судебным приставам.

Определение места жительства детей. Определение порядка общения с детьми.

Больной для многих вопрос, поэтому длинно.

Супруги, расторгающие брак, вправе просить суд определить место жительства ребенка с одним из родителей.

Не открою тайны, если скажу, что детей, особенно малолетних,  чаще оставляют с матерью. Однако безусловным постулатом для суда это не является, случаи определения места жительства ребенка с отцами есть, хотя они и не столь многочисленны.

Если в заявлении есть требование об определении места жительства ребенка, в судебный процесс привлекается Орган опеки (отдел образования местной администрации), который проводит осмотр предполагаемого места жительства ребенка и дает свое заключение.

Если и отец и мать, живущие в разных местах, претендуют, чтобы ребенок жил с ними, то привлекаются два органа опеки: по месту жительства отца и по месту жительства матери.

Соответственно, органами дается два заключения, а суд решает, где для ребенка созданы лучшие условия.

Если ребенок достиг 10-летнего возраста, суд учитывает и его мнение на этот счет.

Одновременно с вопросом об определении места жительства ребенка суд может рассмотреть вопрос об определении порядка общения с ребенком того родителя, с которым ребенок не будет проживать.

Сразу оговорюсь: в этом случае суд, конечно, будет нацелен не на установление баланса общения каждого родителя с ребенком, а будет исходить из интересов ребенка.

Иными словами, если у ребенка есть занятия в школе, развивающие кружки, секции, или какие-то особенности здоровья, иные специфические моменты его распорядка дня, суд будет это учитывать. Как и суд учтет рабочий график и удаленность проживания второго родителя.

Самый лучший совет, который я могу дать супругам, расторгшим брак, но имеющим детей – это максимально стремиться сохранять цивилизованные отношения. Дети зачастую очень сильно переживают разводы. Личные разборки, скандалы, неприязненные отношения лучше всего попытаться сохранить в стороне от ребенка.

Не стоит ребенком шантажировать второго супруга, давить эмоционально  на ребенка – это не вещь, а живой человек со своими переживаниями и мыслями. К сожалению, далеко не все родители это понимают, особенно в острой фазе переживания развода, когда эмоции сильны, и в итоге весь негатив сливается на детях.

Мама рассказывает, какой козел папа, а папа рассказывает, какая гадкая мама. А страдает в итоге – ребенок.

Мирное же урегулирование “детского вопроса” позволит в будущем выстроить всем сторонам хорошие ровные отношения, и возможно бывшие супруги не раз смогут выручить второго супруга в какой-либо ситуации.

Например, был случай, когда вторая жена молодого мужчины родила ребенка и загремела в больницу с кровотечением сразу после выписки из роддома. Молодому папаше на помощь пришла бывшая супруга, которая приехала и помогала справляться с малышом.

Они не остались в дружеских отношениях, но в свое время цивилизованно смогли решить вопрос по общему ребенку, держа при себе взаимные претензии.

Раздел имущества.

По разделу имущества нужно понимать, заключался ли брачный договор между супругами, в котором определен порядок раздела имущества, или нет.

Если брачного договора нет, то необходимо прежде всего определиться с тем, какое имущество супруги планируют делить: это имущество, нажитое в браке, за исключением вещей, приобретенных исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие). Такие вещи разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Также суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Кроме того, суд вправе отойти от принципа равенства долей супругов при разделе имущества (например, второй супруг не работал длительное время без уважительной причины). Но тут уже вопросы доказывания, сочтет ли суд данные причины достаточными для того, чтобы разделить имущество не пополам, а в иных пропорциях.

Кроме имущества делятся и общие долги – об этом тоже нужно знать.

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи.

Пост вышел длинным, но и тема достаточно объемная.

Если есть вопросы – спрашивайте.

Источник: https://pikabu.ru/story/razdel_kvartiryi_v_ipoteke_pri_razvode_kak_postupit_4894320

Как Продать Квартиру в Ипотеке при Разводе Супругов

Квартира в ипотеке как продать при разводе

Законодательная база

  • СК РФ (ст. 38);
  • ГК РФ (ст. 256);
  • ФЗ № 102 от 16. 07. 1998 года (ст. 47, 55. 1, 56).

Раздел ипотеки между супругами

Ипотека — это не только самый доступный способ получить собственное жилье, но и камень преткновения во время развода. Многие семьи боятся официально расторгать разрушенный брак только из-за задолженности перед банком и последующих тяжб. Бояться ипотеки при разводе не стоит. Закон защищает права обеих сторон по разделу имущества даже в период брака.

Данная процедура может быть осуществлена:

  • По инициативе одного из супругов до или после расторжения брака;
  • Если кредитор требует разделить имущество для взыскания задолженности;
  • По общему соглашению.

В случаях появления споров без суда не обойтись. Автоматически каждому из супругов принадлежит одна вторая всего совместно нажитого имущества, даже если:

  • Один из них не получал дохода;
  • Оформлена единоличная собственность.

Ипотека осложняет раздел имущества, так как не всегда стороны готовы выплачивать долг, либо отказаться от прав на квартиру.

Существует несколько способов решения данной проблемы:

  • Прийти к мирному соглашению и поделить платежи;
  • Переоформить ипотеку на должников по отдельности;
  • Отказаться от положенной доли собственности и получить компенсацию;
  • Продать свою часть имущества;
  • Отказаться от ипотеки и получить назад выплаченные средства.

Самым распространенным является отказ от доли в ипотечной квартире в пользу супруга при разводе. Тогда второму полностью переходит право собственности и обязанность нести платежи. Отказ может сопровождаться выплатой компенсации — если супруг докажет свое участие в погашении долга.

Переоформление

Переоформление ипотеки не всегда является выходом — в договоре с банком иногда прописывается данный пункт. В случае большого долга кредиторы не всегда готовы получить вместо одного проблемного займа сразу два.

Возврат и продажа

Если вас не пугает возможность лишиться квартиры можно вернуть ее банку и получить компенсацию. Также, распространен вариант, когда досрочно закрывают ипотеку — продают жилье и делят вырученные средства.

Наличие детей

Долевая собственность в ипотеке при разводе с детьми может измениться. Независимо от того, участвовал ребенок в погашении платежей или нет (например, с помощью материнского капитала), он может претендовать на равную с родителями часть жилого помещения. При расторжении брака право пользования долями детей переходит к супругу, с которым суд их оставил.

Лишить ребенка части его имущества не получится.

Отказ от доли квартиры в ипотеке при разводе с детьми предполагает равный раздел собственности между оставшимися членами семьи.

Чтобы продать долю в ипотечной квартире после развода, второму супругу или третьему лицу требуется разрешение от банка. Чаще всего это происходит следующим образом:

  • Кредитор соглашается на реализацию имущества;
  • Вы находите покупателя;
  • Он выплачивает оставшийся долг по ипотеке;
  • Дождаться снятия обременения.

Многие не готовы идти на такой неоправданный риск. Созаемщик (если покупку осуществило третье лицо) не всегда попадается добросовестный и банк сможет изъять собственность за долги. В этом случае лучше всего найти недостающую сумму и стать полноправным владельцем всей собственности.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Не делится при разводе ипотека в случаях, когда:

Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону8 800 350-84-13 доб. 504 (консультация бесплатно)
  • Кредит был оформлен до официального вступления в брак;
  • Право собственности было получено в результате дарения или переуступки;
  • Данная ситуация была прописана в брачном договоре.

Первый случай можно оспорить в суде, доказав, что в погашении платежей второй супруг принимал активное участие. В этой ситуации он может претендовать на часть имущества, либо получить компенсацию в размере затраченных средств.

По ДДУ ипотека при разводе разделяется аналогичным способом. Только вместо собственника квартиры можно стать владельцем доли в строящемся объекте.

Помните, что при разводе с ипотекой есть третья заинтересованная сторона — банк. Внимательно изучите договор кредитования. Также, банк необходимо уведомить о факте расторжения брака, даже если супруги пришли к мирному соглашению.

Источник: https://Russia-Ukraine.com/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-pri-razvode-suprugov-p07/

Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить?

Квартира в ипотеке как продать при разводе

Бракоразводный процесс с наличием ипотеки на квартиру усугубляется нюансами разделения долга между супругами. Ипотека при разводе рассматривается совместно с заявлением супругов (или одного), окончательное решение в большей степени зависит от сроков, когда оформлялся жилищный займ.

Рассмотрим в деталях, как делится долг между супругами в фактическом (официальном) и гражданском браке в период разрыва отношений, а также моменты относительно льготного кредитования с государственной поддержкой.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Внимание
Согласно п. 1 ст. 39 СК РФ все совместно нажитое в браке имущество при разводе делится в равном соотношении. Это касается также долгов, за исключением отдельных случаев. Данные нормы законодательства относятся и к квартире, взятой по ипотеке и по которой еще не выплачен долг.

Не имеет значение, на кого оформлен ипотечный кредит и в чьей собственности находится жилплощадь. А также не влияет на раздел недвижимого имущества уровень финансового дохода каждого из супруга.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности.

Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения.

Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга.

На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение.

А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Внимание

В том случае, когда конфликтная ситуация в разводящейся паре затягивается, при том, что выплаты по займу прекращаются, то банк имеет право изъять квартиру. Потом он ее продает с аукциона и тем самым возвращает себе деньги (статья 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг.

Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон.

Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Банк крайне неохотно идет на раздел кредита между супругами. Причина в изменении характера долговых обязательств с единоличных/солидарных на долевые. Вторая схема усложняет истребование долга в случае финансовых затруднений одного из заемщиков и, соответственно, ущемляет права банка.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Когда нельзя делить ипотечную квартиру при разводе?

Однако, в любом правиле существуют свои исключения. Так что не всегда делится все то, чем владеет супружеская пара. Основополагающим фактором при разделе послужит то, когда была приобретена квартира в ипотеку – до или после вступления в брак.

Дележке не подлежит жилая недвижимость при следующих обстоятельствах (статья 256 ГК РФ):

  • переданная по наследству или в качестве дара (официально);
  • полученная в собственность после приватизации;
  • приобретенная в ипотеку до вступления в брак.

ВАЖНО
Стоит отметить, что если собственник решил продать такую квартиру и на вырученные деньги приобрести что-то, то такая покупка при разводе подлежит разделу поровну между супругами, поскольку это уже будет общая собственность (ст. 34 СК РФ).

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Варианты раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

Выбор варианта раздела ипотечной квартиры при разводе зависит от ряда факторов:

  • официальный брак или гражданский;
  • составлялся ли брачный договор;
  • условия договора по ипотечному кредитованию;
  • есть ли несовершеннолетние дети в семье;
  • возможность дальнейшей уплаты долга по ипотеке супругами;
  • позиция, занимаемая банком.

К сведению
Этот перечень, далеко не решающий при выборе приоритетного способа деления ипотечной квартиры, но играет существенную роль на практике.

Возможные расклады взаимоотношений с банком по поводу ипотечной квартиры в случае развода:

  • Супруги уведомляют банк о предстоящем расторжении брака, но продолжают ответственно вносить платежи на прежних условиях. При этом они сами договариваются о распределении долговых обязательств и разделе квартиры после погашения кредита.
  • Разводящаяся пара выдвигает требования как по делению жилой недвижимости, так и по ипотечным выплатам. Этот вариант не особо привлекателен для банка. Поэтому для его воплощения часто требуется судебное постановление по разделу имущества при разводе. Тогда уже не нужно банковское согласие.
  • Кто-то из созаемщиков отказывается от своей доли ипотечной квартиры в пользу другого. После чего займ полностью переоформляется на второго из пары. Соответственно, после погашения ипотеки квартира переходит в его полноценную собственность. На реализацию этого способа необходимо разрешение от банка.
  • Заемщик осуществляет досрочное погашение кредита, и квартира потом делится 50 на 50. Но такое происходит редко, поскольку требует значительных финансовых затрат.
  • Супруги совместно продают квартиру. Затем гасят долг по ипотеке и остаток делят между собой поровну. Сделка продажи не может быть осуществлена без согласия кредитной организации.
  • Один из пары выкупает долю другого. При такой схеме необходимо точно знать, сколько уже уплачено по ипотеке. Полученная сумма, поделенная наполовину, должна быть выплачена остающимся арендатором жилплощади супругу, отказывающемуся от доли.

Внимание
Если имеется брачный контракт, то имущество и долг по ипотеке будут делиться согласно ему.

На сегодняшний день большинство банков одобряют ипотеку только при условии заключения брачного регламента. Адвокаты рекомендуют не пренебрегать данным аспектом, что в дальнейшем значительно облегчает дележ недвижимого имущества и финансовых обязательств перед кредитным учреждением при разводе.

Переход долга к одному из супругов

Один супруг может отказаться от своей доли недвижимости в пользу другого, в таком случае последний станет единственным собственником жилья, но и должен будет единолично погашать оставшуюся задолженность по ипотеке.

При этом супруг, отказывающийся от своей доли, имеет право на получение компенсации, размер которой определяется по соглашению между бывшими мужем и женой.

Если договориться супругам не удаётся, величину компенсации определяет суд –, как правило, она составляет половину уже выплаченной суммы кредита.

Важно!

Банки соглашаются переоформлять ипотеку на одного заёмщика только если есть уверенность в том, что он в полной мере платёжеспособен и сможет самостоятельно погасить долг.

Когда обязательно уведомление банка при разделе квартиры в ипотеке?

ВАЖНО
Супруги, окончательно решившие развестись и уже подали заявление, должны сразу же уведомить об этом банк (статья 46 СК РФ). Именно он сможет предложить супругам, если они являются созаемщиками, оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры.

Если заемщик не сообщит банку о своих намерениях, то он будет полноценно отвечать по своим долговым обязательствам, независимо от условий, прописанных в договоре. Тогда кредитор вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи. А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.

Источник: https://KPPKDirection.ru/brachnye-otnosheniya/kvartira-v-ipoteke-pri-razvode.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.