Правила раздела недвижимости

Какой дом можно разделить в натуре в 2020 году?

Правила раздела недвижимости

Далеко не все понимают смысл разделения собственность в натуре. Людям кажется, что достаточно просто определить, что именно будет делиться, а потом выяснить, какой долей владеет каждый из супругов.

На самом деле никаких фактических последствий таковое действие не возымеет: что проку с того, что суд установит принадлежность 55% квартиры жене? Ведь собственность просто сменит режим и станет долевой.

Из этого следует необходимость фактического разделения имущества, причем таким образом, что обе стороны получат причитающуюся собственность в натуральном виде, а не на «бумажке». Именно это и подразумевает выделение доли в натуре – в натуральном виде.

По большей части, раздел имущества и выдел доли в натуре не составляет труда. Например, одному достается холодильник, другому – телевизор и комод. Но переместившись с житейского уровня на юридический, можно увидеть, что казавшееся ранее предопределенным, выливается в значительные трудности. Поэтому разберем все поэтапно.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований.

Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре.

Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться.

В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре.

Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону.

Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст.

252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м.

и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу.

По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной.

Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом.

На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Условия

Дом принадлежит к той категории имущества, которая фактически не подлежит разделу, то есть нельзя распилить его пополам для проживания в нем двух людей. Но его раздел возможен — не в буквальном смысле, если жилье соответствует определенным условиям.

Требования к объекту недвижимости для возможности раздела:

  • соответствует ли недвижимость условиям проживания;
  • имеется ли в доме запасной выход;
  • комнаты в доме имеют отдельный вход или являются проходными;
  • есть ли удобства в жилье — электричество, газ, отопление, санузел, телевидение и иное;
  • наличие долговых обязательств перед коммунальным хозяйством;
  • технические характеристики постройки соответствуют ли нормам.

Выявление признаков соответствия дома для раздела производится на основании специальной экспертизы — судебно-технической. При проведении оценивания технического состояния дома, профессионалами может быть проведена оценка стоимости дома, предназначенного для раздела.

По законодательству России, разделить дом, находящийся в собственности нескольких человек, разрешено с помощью следующих способов:

  • аннулирования долевых прав собственности на разделяемый дом;
  • присвоение определенной части владения каждому из собственников.

При присвоении каждому собственнику доли жилья можно произвести его раздел с помощью выплаты компенсации. Например, при разводе разделяется двухэтажный дом. По решению судебной инстанции, каждый из супругов обладает 50% недвижимости.

Проживать совместно они более не в силах, поэтому у них есть два способа разрешения проблемы раздела. Первый заключается в выплате компенсации. Муж (жена) выплачивает супруге стоимость дома в размере 50%, то есть, ту долю, которая принадлежит ей на правах собственности, он возмещает в денежном эквиваленте.

Второй способ проще — оба супруга продают недвижимость и делят полученные средства поровну между собой.

При долевом владении объектом раздела, необходимо учитывать некие особенности:

  • разделить дом возможно по законодательным нормам только при письменном согласии от всех владельцев. Если такого не имеется, то раздел оформляется в судебном порядке;
  • раздел дома производится только согласно рыночной стоимости объекта разделения.

Раздел дома нельзя производить, если на подобные действия есть ограничения со стороны государственных органов.

В каких случаях недвижимость считается совместно нажитой

Основания получения жилой недвижимости в собственность могут быть различны:

  1. Приобретение по договору купли-продажи.
  2. Оформление наследства.
  3. Получение в дар.
  4. Приватизация.
  5. Заключение договора ренты.
  6. Заключение договора переуступки.

Источник: https://MirNasledstva.ru/zakonodatelstvo/kakoy-dom-mozhno-razdelit-v-nature.html

Раздел недвижимого имущества и оценка недвижимости при разводе

Правила раздела недвижимости

Люди, которые решили развестись, в 70 % случаях сталкиваются с проблемой разделения имущества. Чаще всего проблемы возникают именно с разделом недвижимого имущества при разводе. Недвижимостью принято считать квартиры, их доли, частные дома.

Подобное владение и скудные знания касающиеся разделения недвижимости, являются причиной долгих конфликтов. Если люди разводятся, значит у них не всё хорошо, и чтобы не усугублять ситуацию долгими судебными разбирательствами, нужно ознакомиться с актуальной информацией о разделе имущества, которая представлена в данной статье.

Общая недвижимость — это собственность, которая была нажита супругами во время их брака, начиная от его заключения и заканчивая расторжением. Законодательство Российской Федерации предлагает три варианта разделения совместно нажитого имущества:

  1. Самый удобный вариант-это составить договор раздела имущества еще до заключения брака. С помощью договора, можно решить все проблемы при разделе имущества мирным путям без вмешательства суда.
  2. Договор мирного разделения имущества. Бывшие муж и жена сами в праве решать каким образом делить недвижимость. Если муж или жена не против, то суд может передать собственность целиком одному из них. Данную процедуру нужно проводить с участием нотариуса, чтобы избежать конфликта, если кто-то из супругов захочет отказаться от передачи имущества целиком.
  3. В ситуации, если супруги никак не могут сойтись во мнениях, то остаётся лишь воспользоваться третьим способом – раздел имущества через суд.

Конечно, лучше всего будет воспользоваться двумя первыми вариантами. Ведь раздел собственности через суд проходит много времени.  Пока суд проведёт все экспертизы и оценку имущества может пройти более полугода. Но, к сожалению, большинство пар используют именно третий вариант, поэтому нужно рассмотреть этот способ подробнее.

Сроки раздела недвижимости

Законом не установлено никаких временных ограничений на раздел имущества, супруги могут разделить собственность в любой удобный для них период.

Но, всё же существует срок давности иска, он длится три года. Исчисления начинаются с момента официального развода или с момента осведомленности одного из супругов о нарушении прав на имущества.

Раздел имущества через суд

Если муж и жена не могут решить вопрос мирно, то он решается судом. Чтобы разделить собственность оценочной стоимостью менее пятьдесят тысяч рублей, нужно обратиться в мировой суд, если эта сумма превышена, то следует идти в городской суд.

Раздел недвижимого имущества осуществляет судом, так как недвижимости исчисляется большими деньгами.

Суд пропорционально делит доли совместно-нажитого имущества. То есть, если в имуществе у супругов частный дом и квартира, суд разделит и то и другое пополам между ними. Не бывает таких случаев, чтобы частный дом достался одной половине, а квартира другой. Суд может увеличить или уменьшить долю одного из супругов, но для этого должна быть весомая причина.

Причины, по которым суд может уменьшить долю:

  • один из супругов не осуществлял трудовую деятельность;
  • одна из сторон нерационально распределяла финансовые средства. Это может быть увлечение азартными играми или злоупотребления алкоголем;
  • нанесения вреда имуществу или вред здоровью супруга;
  • сокрытие доходов;

Причины, по которым суд увеличивает долю;

  • с человеком, чья доля может быть увеличена, проживают дети до 18 лет. Доля не может быть увеличена, если несовершеннолетний ребенок в этом не нуждается;
  • если при равномерном разделении имущества пострадает финансовый доход одной из сторон;
  • В случае, если муж/жена инвалид и равномерное разделения может нанести вред здоровью.

Оценка имущества

Любое владение, которое было совместно нажито супругами, может подлежать оценке. Это прописано в ст 38 СК РФ.  Но существуют некоторые вещи, которые исключаются с оценки, в их числе:

  • если имущество было передано супругу по наследству или даром;
  • одежда, обувь, средства личной гигиены;
  • авторское право на интеллектуальный труд.

Оценка определяется путем вычета стоимости имущества.  Оценка определяется несколькими вариантами:

  • стоимость по страхованию;
  • рыночная стоимость;
  • инвентаризационная стоимость.

Оценку имущества могут провести несколько лиц и органов:

  • БТИ;
  • кадастровая служба;
  • оценщик.

Как правило, при разделении недвижимости процедуру оценки осуществляют, если в имуществе супругов несколько объектов недвижимости. Тогда, высчитывают стоимость каждого объекта и делят собственность поровну.

Важно! То, сколько каждый из супругов вложил финансовых средств в недвижимость, не влияет на оценку собственности и не дает преимущество ни одной из сторон.

Иные ситуации при раздели имущества

При разделе имущества, которое было совместно нажито в браке всё довольно просто. Но бывают ситуации, которые создают дополнительные сложности при разделе имущества.

Раздел приватизированного жилья

При разделе имущества, которое было приватизировано, трудности возникают очень часто. Хотя раздел подобного имущества четко описан в законодательных актах Российской Федерации.

В случае если квартира была приватизирована и мужем, и женой, то они оба являются полноправными собственниками. Как только брак был расторгнут, бывшие супруги становятся долевыми собственниками.

Если супруги, еще во время брака, поделили жилье и зафиксировали это в регистрационных документах, то делить квартиру после расторжения брака нет необходимости.

Если данная процедура не проводилась, то размер долей определяется после расторжения брака. Это можно сделать на добровольных условиях или через суд.

В ситуации, если дом был приватизирован одни супругом, у второго нет прав, чтобы быть его собственником. Даже если супруг прописан в домовой книге, но не является её собственником, у него нет права требовать его разделения.

Так, недвижимость, приватизированная одним супругом — это индивидуальная собственность. Но второй супруг может потребовать использование квартиры для бессрочного проживания.

Если хозяин отказывается предоставлять проживание, то он обязан обеспечить своего бывшего супруга другим местом проживания. Право на проживание аннулируется в следующих случаях:

  • если обе стороны с этим согласятся;
  • если срок использования жилья, который установил суд, истек;
  • если причина по которой было получено право на проживание в квартире, становится недействительной.

Раздел ипотечной квартиры

Жилье, купленное в ипотеку, является недвижимостью, нажитой вместе. Даже если жилье было на одном супруге, делится она на двоих. Но, помимо самой квартиры делятся и платежи за неё.

Долги делятся следующими способами:

  • Квартира также считается собственностью банка. Но, теперь вместо одного договора выплаты ипотеки, составляются два. Оба супруга выплачивают свои доли по отдельности, а после полной выплаты квартира делится пополам.
  • Составляется новый договор, по которому собственником является один супруг. А второму должны быть выплачены деньги.
  • Недвижимость полностью остаётся за банком, а плательщики в равных количествах получают свои деньги, которые они вложили.

Если дом был оформлена в ипотеку до заключения брака, то она не может делиться между супругами. Однако, если второй супруг вкладывал деньги в платежи за ипотеку, они должны быть возращены обратно.

Раздел муниципальной недвижимости

Разделить муниципальное жильё проблематично, так как согласно законодательным актам, оно не может быть разделено до приватизации.  Но всё же есть несколько способов, которые помогут поделить такое имущество:

  1. Заключить разделение квартиры без юридического подтверждения. Данный вариант возможен, но мало кто им пользуется. Потому, что любой из участников сделки может отказаться от согласия в любой момент.
  2. Дальше использовать жильё вместе. В данной ситуации каждый супруг обладает равными правами к муниципальной квартире.
  3. Верный способ — просто приватизировать недвижимость и разделить на доли. Это можно сделать по мирному соглашению или по принципу равенства.

Таким образом можно сказать, что раздел муниципальной собственности, является наиболее проблематичным процессом.

Разделение недостроенного жилья

Раздел недостроенных домов осуществляется по тому же принципу, что и в случае с ипотечным имуществом. Супруги также продолжают вкладывать средства в строительство дома, а после того как оно достроится, оно делится между ними пополам.

После этого они могут продать жилплощадь, а вырученные деньги разделить между собой поровну.

Случаи, при которых имущество не делится

Как стало ясно, чаще всего, в разводе имущество разделяется между супругами. Но есть случаи, в которых оно не может быть разделено, в их числе:

  • имущество, приобретённое до бракосочетания;
  • недвижимость, нажитая в то время, когда супруги жили по отдельности. В этой ситуации нужны весомые доказательства, если их нет, то квартиру разделят;
  • в случае, если имущество куплено на деньги, которые были получены до бракосочетания. В этой ситуации также понадобятся аргументы, что деньги были нажиты не совместно. Если аргументированных доказательств не будет, то его всё-таки поделят;
  • имущество, которое было получено по средствам безвозмездных сделок. Например, дарение или наследства.

Но, всё же чтобы избежать проблем при разделении имущества, описанных в данной статье, лучше всего будет не разводиться и дальше оставаться одной ячейкой общества.

Источник: https://sempravo.com/razvod/razdel-nedvizhimosti-pri-razvode.html

Раздел жилого помещения: основания, способы и оспаривание выделения доли

Правила раздела недвижимости

Что является жилым помещением

Основания для раздела жилья

Способы раздела жилого помещения

Как можно разделить жилплощадь

Оспаривание результатов разделения жилья

Жилищный вопрос «испортил» не только москвичей, но и всех жителей планеты. Конфликты или иная необходимость заставляет родственников и близких людей делить общую собственность. Договориться полюбовно получается не всегда, что провоцирует новое противоборство и раздел жилого помещения через суд с юридической помощью адвоката.

Что является жилым помещением

В общем понимании, жилое помещение – это ограниченная территория, предназначенная для постоянного или временного проживания граждан. Жилищный Кодекс Российской Федерации дает более подробное определение и конкретные критерии (ЖК РФ, ст. 15):

  • изолированность – жилье отделено от иных жилых или вспомогательных помещений, имеет отдельный вход;
  • пригодность для постоянного проживания – наличие отопительной системы, водоснабжения;
  • соответствие требованиям СНиП, а также действующего законодательства.

Жилым помещением могут являться:

  • квартира в многоквартирном доме;
  • частный жилой дом;
  • коммунальная квартира;
  • комната.

Жилое помещение, как объект правовых отношений, может находиться в собственности:

  • частной;
  • долевой или совместной;
  • муниципальной, региональной или федеральной.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Основания для раздела жилья

Основанием для раздела жилплощади, чаще всего становятся изменения социального или семейного статуса граждан:

  1. Получение наследства – установление долевой собственности для наследников в случае, если их более одного при наследовании по закону или завещанию (ГК РФ, ст. 1164).
  2. Развод супругов – все совместно нажитое имущество подлежит разделу, в том числе и совместная недвижимость. Раздел жилого помещения между супругами может осуществляться по обоюдному согласию с оформлением двустороннего соглашения или в судебном порядке.
  3. Разъезд близких родственников – раздел приватизированного жилья чаще всего осуществляется, когда дети и родители не хотят продолжать совместное проживание.
  4. Прекращение семейных отношений у лиц, проживающих по договору социального найма.

Любое законное основание является поводом для инициации законного процесса раздела совместного жилья.

Способы раздела жилого помещения

Основным критерием для определения выбора варианта разделения жилплощади, является наличие согласия между собственниками или жильцами:

  1. По согласию сторон. Если собственники или жильцы не имеют разногласий по вопросу разделения жилой недвижимости, составляется документальное соглашение и заверяется нотариально. Далее договор регистрируется в Росреестре или передается собственнику жилья (для помещений соцнайма).
  2. Раздел жилья по суду. Судебный порядок предполагает, что стороны не готовы самостоятельно произвести раздел в натуре, выделить доли или определить размер денежной компенсации. Написать иск о разделе жилого помещения может любой из собственников совместного имущества. На основании заявления будет проведена арбитражная комиссия и вынесено решение о возможности разделения конкретной жилплощади.

Важно! Вместе с исковым заявлением суду необходимо предоставить собственный вариант того, как можно поделить недвижимость.

Как можно разделить жилплощадь

То как будет осуществляться раздел собственниками или жильцами жилого помещения, напрямую зависит от того, какое именно недвижимое имущество является спорным.

Совместная собственность

Если помещение может быть разделено на изолированные комнаты, возможен раздел недвижимости в натуре. Обычно это относится к домовладениям. Стандартные квартиры поделить невозможно, так как кроме изолированных комнат каждый собственник должен получить и вспомогательные помещения (кухня, туалет, ванная).

Если жилье признается неделимым (ГК РФ, ст. 133), за каждым владельцем закрепляется доля в общей совместной собственности. Собственники могут совместно продать жилплощадь, а затем поделить деньги в соответствии с процентным соотношением в праве собственности или оценить имущество и выплатить причитающуюся долю инициатору раздела (истцу).

Совместная собственность супругом делится пополам, если недвижимость была приобретена в браке. Данное правило действует и в отношении раздела ипотечного жилья, приобретенного в браке, даже если заемщиком выступал только один из супругов.

В случае проведения приватизации в период брака, раздел жилья после развода разъезда членов семьи, осуществляется в соответствии с долями.

Жилищно-строительный кооператив

В случае с ЖСК имеет значение, за счет каких средств осуществлялись выплаты. Если пайщик не состоял в браке и члены его семьи не участвовали в выплатах, то делить квартиру нельзя.

Раздел квартиры в ЖСК возможен (ЖК РФ, ст. 127):

  • при разводе – жилье делится через суд, обоим супругам присваиваться по ½ доле в общей собственности;
  • при разъезде членов семье – при наличии доказательств совместного инвестирования в ЖСК, недвижимость делиться в соответствии с внесенной суммой.

Социальное жилье

Формальный раздел подобной недвижимости невозможен, так как фактически она принадлежит муниципалитету или иному органу исполнительной власти. Если члены одной семьи решат жить «раздельно», есть два варианта:

  • через суд – судья установит порядок пользования жильем без его разделения;
  • приватизация – на время, забыв о размолвках, нужно перевести недвижимость в частную собственность, а затем делить.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Оспаривание результатов разделения жилья

Если результаты разделения жилой недвижимости, не устраивают собственников, жильцов, оспорить решение можно только в судебном порядке. Для этого потребуется составить исковое заявление и собрать доказательную базу, подтверждающую право на выделение доли или большей доли в совместной собственности.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/razdel-zhilogo-pomesheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.