Продажа квартиры после развода

Продажа квартиры после развода в 2020 году

Продажа квартиры после развода

При заключении сделок с посторонними лицами одним из супругов подразумевается согласие другого. Но в ситуациях покупки недвижимого имущества необходимо нотариально заверенное разрешение в письменной форме.

Обязательство о предоставлении разрешения одним из партнеров по браку вытекает из положений семейного законодательства, в соответствии с которыми собственность, нажитая в семейных отношениях, является совместной.

Понятие совместно нажитого имущества

Понятие совместно нажитой собственности включает все, что было приобретено супругами за годы брачных отношений. Точное определение дает ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместным имуществом признаются:

  • денежные доходы;
  • квартиры, дома, автомобили;
  • мебель, предметы быта, драгоценности;
  • вклады в ценные бумаги, капитал;
  • доли в организациях.

Вне зависимости от рода деятельности и источника получения дохода (за некоторыми исключениями), степени вклада мужа и жены в общий бюджет, вышеперечисленные виды собственности являются общесемейными.

Ст. 36 СК РФ конкретизирует виды личного имущества. Это то, что получено одним из партнеров до создания семьи, либо во время ее существования в виде подарков или наследства. А также предметы индивидуального использования, за исключением драгоценностей. Интеллектуальная собственность также неделима, право на обладание ею после разрыва семейных отношений остается за владельцем.

Форма документа

О необходимости получения одобрения партнера при продаже квартиры после развода говорится в ст. 35 СК РФ. Оно понадобится в ситуациях, когда в документах указан один владелец.

Фактически же жилплощадь приобретена во время нахождения владельца в браке, то есть квартира является совместным приобретением мужа и жены.

Несмотря на то, что супруг(а) владельца в качестве собственника не зарегистрирован(а), права на квадратные метры у него (нее) имеются.

Бланк согласия на продажу недвижимости можно скачать здесь.

Указать на необходимость получения разрешения от брачного партнера собственника жилья могут штамп в паспорте и договор купли-продажи квартиры. Разрешение необходимо, если право собственности на жилье было зарегистрировано собственником в период семейных отношений.

Нет единой закрепленной законодательством формы согласия мужа или жены на передачу недвижимости. Документ составляется нотариусом с учетом рекомендаций к оформлению формы 2.1, предназначенной для односторонних сделок. Утверждена форма 2.1 Минюстом РФ, приказом № 313 2016 года.

В документе отражаются:

  • время и место;
  • полные данные лица, от имени которого составляется согласие;
  • регистрационные данные брачного свидетельства;
  • характеристика жилплощади, предназначенной к отчуждению;
  • факт согласия и условия, его сопровождающие;
  • факт наличия или отсутствия брачного договора (при наличии – условия относительно владения отчуждаемым жильем);
  • подтверждение того, что физическому лицу известны положения ст. 34–35 Семейного кодекса;
  • подписи физлица и нотариуса.

Стоимость услуги

Оплачивается госпошлина в размере 100 руб., установленная ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Дополнительно оплачиваются нотариальные услуги, размер которых зависит от региона и составляет в среднем 1000 руб.

Продажа без одобрения второй стороны: риски и последствия

Реализация жилья без одобрения второй стороны грозит тем, что сделку могут признать недействительной при судебном рассмотрении. Это произойдет, если вторая сторона обратится в суд в течение года после того, как узнает о нарушении своих прав.

Даже при наличии нотариально оформленного разрешения лицо, давшее его, может отозвать документ, так как действие произведено в одностороннем порядке. Отзыв производится в письменной форме и заверяется нотариусом.

Важный нюанс: при наличии факта отзыва данного ранее разрешения, о нем надлежит уведомить заинтересованных лиц, в том числе потенциального покупателя, до момента продажи. Так постановил Пленум ВС РФ № 25 от 23.06.2015.

Если же извещение направлено уже после совершения сделки, оно будет считаться несостоятельным и не имеющим силы. Признать в таком случае свершившуюся сделку недействительной на основании данного ранее отказа не получится.

Личное имущество каждого

Разрешение не понадобится, если квартира является собственностью только одного из супругов.

Приобретено оно может быть следующими способами:

  1. После прохождения приватизации. Партнер по каким-либо причинам в приватизации не участвовал или не имел на это правовых оснований. Например, по причине имеющейся прописки в другом месте.
  2. Жилплощадь подарена или унаследована.
  3. Жилье уже принадлежало человеку на правах собственности до создания семьи.
  4. Составлен брачный контракт, определяющий права собственности на приобретаемое жилье.

В вышеназванных ситуациях не требуется разрешения партнера, так как жилье состоит в единоличном владении мужа или жены. В спорных ситуациях разграничить права собственности поможет суд.

Совершать сделки с жильем без получения разрешительных документов поможет доверенность. Это значительно упростит процесс продажи, дав одному из супругов возможность свободно распорядиться владением.

Соглашение о разделе имущества

Документ составляется партнерами добровольно после принятия решения о разводе. Его составление становится возможным, если муж и жена смогли договориться самостоятельно. Соглашение определяет права каждого из супругов на спорное имущество.

Один из них может добровольно отказаться от своей доли жилплощади в пользу другого. Либо возможно распределение долей в равной степени или неравной.

Если собственниками остаются оба, то при продаже владения потребуется участие обоих в качестве продавцов.

Соглашение о разделе теряет свою актуальность при наличии брачного договора. Оба документа составляются в письменном виде и должны быть заверены у нотариуса с учетом ст. 38 и 42 СК РФ.

При составлении обоих документов с учетом ст. 333.24 Налогового кодекса РФ взимается госпошлина в размере 500 руб. (брачный контракт) и 0,5% от стоимости имущества по соглашению, но не более 20 тысяч рублей.

Ст. 163 Гражданского кодекса РФ предусмотрено обязательное составление рассматриваемых документов в письменном виде и их заверение у нотариуса. Только так они будут иметь силу.

Прийти к компромиссу относительно разделу владений партнеры могут и при рассмотрении дела о расторжении брака в суде. Результатом будет составление мирового соглашения. Доли распределяются равнозначно. Либо судья может присудить большую часть тому, с кем после развода останутся дети.

Решается вопрос о необходимости денежных компенсаций, если один из партнеров получил большую долю. Вещи, принадлежащие детям, разделу не подлежат. Останутся с прежним владельцем также личные вещи (за исключением дорогостоящих предметов и украшений), интеллектуальная собственность.

Собственность можно разделить:

  • во время семейных отношений;
  • после развода;
  • по требованию кредитора, намеревающегося наложить взыскание на имущество одного из партнеров.

Судебная практика

При реализации общего владения получение разрешения партнера необходимо, с учетом ст. 35 СК РФ.

Если оно не получено и сделка совершена без ведома мужа или жены, это грозит обращением в суд стороны, не давшей одобрения на продажу.

Обратиться в суд пострадавшая сторона вправе в течение года с момента, как ей стало известно о нарушении ее прав. В судебном порядке возможно признание сделки с жилплощадью недействительной.

Примером служит рассмотрение дела № 2-1721/2017 Пермским судом 31 июля 2017 года. Истец (муж) обращается в суд с целью признания недействительной сделки, совершенной женой без его ведома.

Суд указывает, что сделка может быть признана недействительной только если будет доказано, что другая сторона заведомо знала о несогласии. Также суд указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленного нотариусом согласия не служит подтверждением того, что партнер возражал против совершения сделки.

По данному делу истцу отказывают в удовлетворении заявленных требований за истечением сроков исковой давности.

Заключение

Необходимостью является получение одобрения на продажу квартиры, купленной в браке и находящейся в совместном владении мужа и жены после развода. При наличии брачного договора приоритетными будут признаны его положения. Если жилье приобретено до оформления брака или получено во время совместной жизни в дар или наследство, разрешение не потребуется.

Источник: https://lawkin.ru/razvod/prodazha-kvartiry

Как оформить согласие бывшего супруга на продажу недвижимости

Продажа квартиры после развода

Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет.

Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях.

Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.

Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности.

В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника.

То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.

Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным.

Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк.

Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.

Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке.

После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше.

Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.

Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.

Какое имущество не является совместным

У каждого из супругов, кроме совместного, может быть и личное имущество, в том числе объекты недвижимости. К ним относится:

  • недвижимость, приобретенная до брака;
  • квартира, дом или участок, полученные на основании безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство и др.);
  • квартира, считающаяся личной собственностью одного из супругов согласно заключенному заранее брачному договору.

Перечисленные выше объекты владелец может свободно продавать без согласия другого супруга и в период брака, и после его расторжения.

Недвижимость, признанная законом принадлежащей только одному из супругов, не является совместной и может быть свободно отчуждена в любое время без согласия другого супруга.

Как долго после расторжения брака имущество считается совместным

Закон устанавливает трехлетний срок исковой давности: в течение этого времени все вопросы по разделу имущества должны быть разрешены. Если этого сделано не было, квартира остается в собственности того супруга, на которого она была оформлена. То есть по истечении 3 лет после развода согласие бывшего супруга на продажу квартиры не требуется.

Правда, стоит учитывать, что в делах о разделе имущества срок давности начинает исчисляться не с момента расторжения брака, а с того времени, когда лицо узнало о нарушении своих прав. На практике это касается только тех объектов недвижимости, о приобретении которых второй супруг не был осведомлен.

Например, в период брака муж втайне от жены приобрел квартиру, о существовании которой она узнала только через 5 лет после развода. В данном случае срок исковой давности будет исчисляться с момента получения информации о наличии такой квартиры у бывшего супруга. Поэтому при продаже такого объекта без согласия супруги, сделка могла бы быть признана недействительной по требованию истицы.

По истечении 3 лет после развода согласие на продажу совместной квартиры от супруга не требуется, если он знал о существовании этого объекта. В противном случае согласие лучше получить, так как сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Может ли муж продать жилье жене после развода?

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами.

Это действие приобрело бы статус односторонней сделки, которые в России не имеют силы и признаются заведомо ничтожными.

Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

Такая сделка вполне законна и оформляется на общих основаниях. Её этапы упрощены и состоят из нижеследующего:

  1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
  2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
  3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
  4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

  1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
  2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
  3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Важно! Сделки с долевой собственностью заключаются в присутствии нотариуса или обязательно удостоверяются нотариально.

Когда необходимо согласие

Обращаться к нотариусу за оформлением согласия придется в случаях, когда способ приобретения имущества предполагает возникновение совместной собственности (ст. 34 ГК РФ).

После развода

Нередки случаи продажи квартиры после развода.

Если не было составлено брачное соглашение, в котором описаны имущественные права каждой стороны, необходимо оформить соглашение о разделе имущества или поделить жилье в суде.

Тогда уже бывшим супругам не нужно получать согласие на продажу, однако если в квартире будут выделены доли каждого, потребуется направить уведомление о продаже для соблюдения права преимущественной покупки.

При отсутствии соглашения или решения суда о разделе имущества необходимо получение согласия на продажу от бывшего супруга независимо от того, сколько времени прошло после развода.

Заключен брачный договор с условием предоставления доли жилья

В брачном договоре может быть установлен иной режим совместной собственности, например, включен пункт о том, что приобретенное жилье будет в долевой или раздельной собственности.

В случае оформления долевой собственности происходит следующее: часть квартиры или «идеальная доля», выраженная дробным числом (1/2, 1/4 или иным) будет принадлежать одному из супругов, а оставшаяся часть — другому. Муж и жена могут вместе продать свои имущественные доли 1-му или разным покупателям.

Если доли продаются отдельными ДКП, необходимо соблюсти «право преимущественной покупки» (ст. 250 ГК РФ).

Иногда возникают споры, должен ли второй супруг давать согласие на продажу доли, если он подписывает документ — отказ от приобретения, тем самым подтверждая, что информация о продаже имущества ему была предоставлена.

По мнению юристов, следует оформить 2 документа: 1 – отказ от покупки доли супруга (или вместо отказа можно не выражать намерения приобрести квартиру в течение 1 месяца с момента извещения), 2 – согласие на продажу доли. В противном случае сделка будет оспоримой.

Отдельного рассмотрения требуют случаи продажи приватизированной квартиры.

Квартира куплена в браке

Согласие нужно, если недвижимость была приобретена на основании договора купли-продажи, который был заключен после вступления продавца в законный брак.

При этом не имеет значение, на чьи конкретно деньги приобреталась квартира.

Второй супруг имеет полное право на все нажитое в браке, если не имел дохода по уважительной причине: вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по иным причинам.

Даже если квартира зарегистрирована только на одного из собственников, сопутствующие документы могут указывать, что жилье находится в совместной собственности.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Порядок оформления

Важно! Согласно п.3 статьи 35 СК РФ, согласие на продажу оформляется в нотариальной форме или удостоверяется нотариально.

Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

  • до возникновения планов на проведение купли-продажи;
  • после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • после развода, на случай продажи.

Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:

  • правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
  • свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
  • справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
  • заявление о выдаче нотариального согласия.

На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

Внимание! Документ можно оформить самостоятельно по шаблону, затем удостоверить его нотариально. Тогда оплатить придётся только пошлину за удостоверение (500 рублей), что поможет сэкономить 1-2 тысячи рублей.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется.

    Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана.

    Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

Источник: https://zarplatto.ru/kak-oformit-soglasie-byvchego-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.