Раздел имущества приобретенного в ипотеку

Содержание

Как оформить развод – квартира в ипотеке, ипотеки при разделе имущества

Раздел имущества приобретенного в ипотеку

Ипотечным договором в основном предусматривается выступления на стороне созаемщика, основного должника его супруга или супруги. Однако, как впоследствии разделить недвижимое имущество, приобретенное на условиях ипотечного займа, если супруги решили развестись?

Правовые нормы ипотеки при разделе имущества

Разделение имущества, которое было приобретено на условиях ипотеки регулируется следующими нормативно – правовыми документами:

  1. Семейным законодательством;
  2. Нормами Гражданского законодательства.

На основании статьи 34 Семейного кодекса РФ любая собственность, приобретенная совместно в течение периода действия брачных отношений, заключенных в порядке, предусмотренном законодательством, является общей собственностью супругов, которая при распаде семьи делиться в соответствии с установленным законодательным нормативом, делится в равных долях между ними. Также законом установлено, в случае наличия у основного заемщика средств, отношений, зарегистрированных в установленном порядке, супруг в обязательном порядке выступает в роли созаемщика, при этом доли между ними распределяются поровну.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, при разделе имущества, находящегося в ипотеки супруги, обязаны уведомить о разводе кредитную организацию, выдавшую ипотечный заем.

В то же время, выступая в роли созаемщика, супруг не только несет такие же обязательства по погашению займа, но и получает право собственности на ½ часть от всего имущества.

Обратите внимание, что соотношение долей, принадлежащих супругам, может быть изменено соглашением, заключаемым с банковской организацией, при получении кредита.

Как оформить развод если квартира в ипотеке

Оформление развода при ипотеке может быть осуществлено в следующем порядке:

  1. Путем обращение в орган, в котором регистрировался брак. Такой способ оформления развода предполагает наличие договора между супругами о последующих выплатах в отношении собственности. В этом случае супругами могут быть приняты следующие решения:
  • Один из супругов выходит из обязательственных отношений, уведомляя об этом кредитную организацию в письменной форме, а также отказывается от доли имущества. Такой отказ должен быть оформлен письменно, при этом в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом. После получения уведомления банк, должен заключить дополнительное соглашение с оставшимся супругом, где будет установлен новый порядок внесения платежей, а также где будет установлен единственный собственник имущества.
  • Супругами решено продолжать погашать заём в том порядке, который установлен кредитной организацией совместно.
  • Следующий вариант заключается в том, что один из супругов выплачивает средства, потраченные вторым супругом на оплату обязательства, в свою очередь второй супруг отказывается от имущества в письменной форме.
  • Супругами, решено не вносить ипотечные платежи. В этом случае, кредитная организация взыскивает оставшиеся невыплаченные средства, инициируя реализацию имущества через торги. После окончанию торгов, вырученные средства вносятся в счет ипотечного долга, и если средства остаются они делятся между супругами в равных долях.
  1. Путем обращения в судебную инстанцию по месту проживания ответчика, в случае, когда супругами не достигнута договоренность по поводу раздела ипотечной недвижимости, или в случае, когда банковской организацией отказано в выводе из отношений одного из супругов.

Как делить ипотеку если есть несовершеннолетние дети

В случае, когда в распадающейся семье есть несовершеннолетние дети, оформление развода осуществляется только в судебном порядке. Раздел объекта недвижимости в этом случае зависит от нескольких факторов. К ним относятся:

  1. Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или в принципе в качестве взноса по платежу;
  2. С кем остается ребенок, после оформления развода;
  3. Статус лица, с которым остался ребенок (инвалидность, временная нетрудоспособность, иные уважительны обстоятельства).

В ситуации, когда супругами использовался материнский капитал, то в обязательном порядке, при разводе, судебным органом будет выделена доля, которая должна принадлежать несовершеннолетнему лицу. Выплата средств по обязательствам на эту долю будет распределена между супругами в равных долях.

В случаях если ребенок остается с одни из супругов, который имеет статус инвалида, не трудится по уважительным причинам, то обязательства второго супруга по выплате средств может быть увеличена.

Еще одним вариантом раздела имущества является то, что суд делит имущество не поровну, а увеличивает долю того супруга, с которым впоследствии будет проживать несовершеннолетний.

Военная ипотека

Ипотека, полученная военнослужащим, имеет некоторые особенности. В первую очередь это касается того, что её предоставление и дальнейшее погашение происходит не из собственных средств семьи, а за счет целевых средств, установленных законодательно и выделяемых государством. Выплата ипотеки в этом случае не может быть осуществлена досрочно.

Оформление жилья происходит только на одного заемщика, гражданина, который проходит военную службу по контракту.

В соответствии с Семейным Кодексом, средства, выплачиваемые за счет государства и имеющие статус целевых, не подлежат разделу в процессе развода.

Это означает, что в случае, если объект недвижимости был приобретён по военной ипотеке, она не подлежит разделу в будущем между супругами в процессе развода.

Право собственности на этот объект возникает у военнослужащего только после погашения всего обязательства. При этом не имеет значение женщина или мужчина имеет статус военнослужащего.

Как правило, судебный орган не идет навстречу супругу, который не является военнослужащим. Однако, в случае наличия убедительных доказательств участия в выплате обязательства второго супруга, суд может пойти на раздел объекта.

Ипотека до брака

В случае, когда ипотечное обязательство было оформлено до вступления в официальный брак, подлежит применению норма семейного законодательства, которая гласит о том, что имущество, нажитое до брака не делится между супругами.

В случае, когда заемщик зарегистрировал отношения официальным способом, он должен уведомить об этом банковскую организацию. После этого банковская организация привлекается в качестве созаемщика супруга лица.

После этого в случае расторжения отношений супруг вправе претендовать на ту долю, средства за которую были выплачены с того периода, когда зарегистрировался брак.

Совсем иначе обстоят дела, если супруги заключают брачный договор. В нем могут быть предусмотрены несколько видов раздела такого имущества:

  1. Супруг не может претендовать на получение компенсационной выплаты или доли имущества;
  2. Супруг может претендовать на получение половины имущества, находящегося в ипотечном залоге, или на получение компенсационной выплаты в счет той доли, от которой он отказался;
  3. Супруг может претендовать только на ту часть, имущества, за которую денежные средства вносились совместно.

Ипотека в гражданском браке

Отношения, между двумя людьми, которые не регистрировали свои отношения в порядке, предусмотренном для этого, регулируется посредством норм гражданского законодательства.

В случае, когда двое живут в гражданском браке, договор ипотечного займа заключается только в отношении одного из сожителей. Второй, в качестве созаемщика привлечен быть не может. Означает, что у него не возникает права на долю недвижимости, а также он не несет никакой ответственности в случае, неисполнения обязательства.

Вариантом участия сожителя в договоре о займе, может быть привлечение его в качестве не созаемщика, а поручителя. В этом случае, он будет нести солидарную ответственность с обязанным лицом, однако и в этом случае, права собственности на имущество у него не возникнет.

Для того, что бы отстоять свое право на объект недвижимости сожителю придется инициировать судебное разбирательство, посредством подачи заявления и представления доказательств, свидетельствующих:

  1. О факте совместного проживания с ответчиком и ведения совместного хозяйства;
  2. О факте участия в оплате ежемесячных платежей.

Как делить имущество в ипотеке если есть соглашение

В случае, когда между супругами существует согласие о дальнейшей выплате  средств, то они должны произвести следующий алгоритм действий:

  1. В обязательном порядке уведомить о разводе банк.
  2. Оформить соглашение в письменном виде и заверить его у нотариуса.
  3. Представить договор в банковское учреждение.
  4. Далее учреждение составляет дополнительное соглашение, где изменяет условия выплаты оставшихся средств, в соответствии с тем соглашением, которое заключили супруги.
  5. Договор подписывают новые стороны, платежи производятся в новом режиме.
  6. Банк уведомляет регистрационный орган об изменениях в составе числе собственников.

Возможные варианты оформления, подводные камни

Следует упомянуть о том, что не каждая кредитная организация соглашается на изменение условий при разводе супругов. В основном в заключении нового соглашения отказывают.

Для того, что бы не получать отказ в банковской организации супругам необходимо обратиться самостоятельно в судебный орган с иском о разделе недвижимости. В качестве имущества, которое необходимо разделить в судебном порядке следует указать дом, или иное жилое помещение, которое приобретено в ипотеку.

В судебном заседании необходимо указать, каким образом супруги хотели бы разделить имущество. Далее суд выносит соответствующее решение, который после вступления в юридическую силу является обязательным для исполнения, как банковской организацией, так и регистрирующим органом. После этого можно оформить собственность в соответствии с принятым решением

После получения решение, его необходимо представить в банк, на который наложена обязанность по исполнению акта, вынесенного судом. В этом случае он обязан заключить дополнительное соглашение, в соответствии с новыми условиями внесения платежей.

После этого либо банк, либо один из супругов обращается в регистрирующий орган с заявлением о внесение в реестр данных собственников в связи с новыми обстоятельствами, изменённых сведений. После регистрации новых сведений, регистрирующий орган выдает свидетельство о собственности с новыми данными.

Таким образом, раздел имущества, находящегося в ипотеке при расторжении отношений, достаточно сложная процедура, которая имеет множество тонкостей и нюансов. Поэтому бывшим супругам нужно стремится к использованию мирных правовых средств, для раздела имущества, находящегося в ипотеке.

Источник: https://www.pro-razvod.ru/ipoteka-pri-razvode-kak-delit/

Ипотека при разводе

Раздел имущества приобретенного в ипотеку

В некотором смысле ипотечные узы крепче и надёжнее семейных. Огромное количество браков сегодня расторгают в первые годы совместной жизни.

Актуален вопрос: что будет с  ипотечным кредитом? В этой статье мы перечислим все возможные варианты, что делать с квартирой при разводе.

 Вопросы продажи, аренды, кто будет выплачивать ипотеку после расторжения брака и как оставить ее себе. Наши юристы постарались полностью раскрыть для вас эту тему.

Сообщить банку о разводе и от чего зависит раздел ипотеки

Если вы решили развестись и у вас есть ипотека, то нужно начать с того, что сообщить об этом  банку, где вы брали кредит. Кредитная организация сама предложит вам варианты раздела квартиры и ипотечного долга.

Супруги больше не хотят жить под одной крышей, но саму крышу разделить невозможно. Здесь всё решают нюансы.

  • Когда приобрели недвижимость: до свадьбы, или после?
  • Брак был заключён официально, или же речь о сожительстве без оформления документов?
  • Был ли оформлен брачный контракт?
  • На кого оформлен кредит?

Ипотеку взяли до заключения брака

Когда недвижимость приобретают до брака, семейный кодекс определяет её, как личную собственность. Разделу она не подлежит. Но есть нюансы.

Когда в это имущество были вложены общие деньги, или вторая сторона ремонтировала недвижимость, вносила вклад в увеличение её рыночной стоимости, её интересы будут учтены судом.

Это означает, что недвижимость, приобретённую до заключения брачного союза, можно разделить в судебном порядке. 

Теоретически это так, но на практике суд обязательно выяснит все обстоятельства.

  1. Была ли уважительной причина, по которой муж не работал?
  2. Действительно ли взносы платила супруга? Это смотрят по счетам.
  3. Какую работу по дому выполнил супруг? Может, он сделал капитальный ремонт своими руками? 

В зависимости от обстоятельств, бывший муж может получить долю в квартире, или компенсацию за свой вклад. Если он получит долю, выплаты по кредиту рассчитают, в соответствии с его частью. Муж получил половину — будет платить половину суммы ежемесячных платежей. 

Если ипотека оформлена на двоих супругов

Часто бывают ситуации, когда супруги купили квартиру в ипотеку на двоих и теперь разводятся. Какие могут быть варианты?

  1. Желает ли один супруг отказаться от своей доли в пользу другого с доплатой или без неё.
  2. Допустит ли банк раздел недвижимости и выплат по ней. Квартирой фактически владеет банк, любые манипуляции происходят с его согласия. Платежи можно разделить между супругами, чтобы каждый платил свою часть, за себя. 
  3. Недвижимость продают, погасив всю стоимость долга. Средства делят между супругами, в соответствии с тем, какие будут назначены доли. 

Если один из супругов отказывается от квартиры, она полностью передаётся в пользование второй стороне. Все платежи выплачивает владелец. Это можно сделать безвозмездно, или с учётом компенсации за свою долю и выплаченные платежи. Сумму уточнит суд. 

Квартиру взятую в ипотеку можно разделить между супругами только после полной выплаты банку долга. Тогда супруги вправе распоряжаться своими долями, как им захочется.

Супруг может заплатить за свою долю, или же квартиру продают целиком, и делят средства. Продать квартиру, за которую ипотека не выплачена нельзя. Так может сделать только сам банк.

Если ипотека оформлена в браке на одного из супругов

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если она оформлена на одну из сторон? Супруг, который не является созаёмщиком, не обязан выплачивать взносы, но имеет право на квартиру. 

Суд выносит решение, исходя из обстоятельств дела.

  • Есть ли у супругов дети?
  • Кто вносил платежи?
  • Проводился ли ремонт, и за чей счёт?

Эти и другие обстоятельства влияют на вердикт судьи. Если собственник оплачивал взносы самостоятельно, его законная супруга также может рассчитывать на то, что ей достанется доля.

Общие дети, которые зарегистрированы по месту прописки в этой недвижимости, тоже получат долю, как прямые наследники. Соответственно, она может быть поделена на три части.

А выплаты придётся гасить пополам.

Если один из супругов вносил платежи или делал ремонт, суд может обязать собственника выплатить компенсацию. Но это обстоятельство нужно доказать. Для этого приводят свидетелей, чеки, выписку с банковской карты для отслеживания платежей.

 

В браке муж и жена делят всё поровну: это закреплено законодательно. Пусть в договоре значится только один человек, это формальность. Всё приобретённое имущество считается общим. Поэтому суд разделит квартиру на части.

Вопрос только в том, каковы будут эти части. 

Когда один из супругов хочет оставить  квартиру себе?

Если муж выплатит жене стоимость её долю, и она согласится на это добровольно, недвижимость полностью переходит в его собственность. Как и ипотечный долг. Сделать это можно путём переговоров. Также, если брачный договор предписывает такой исход в случае развода, можно обойтись и без переговоров. 

Составить брачный договор

Юристы настоятельно советуют заранее продумывать ситуацию, в которой придётся делить квартиру. Все условия, указанные в брачном договоре, будут исполнены, при условии, что муж и жена его подписали.

Если в нём указано, что квартира полностью принадлежит мужу, жене бесполезно будет обращаться в суд. Здесь суд руководствуется не законом, а брачным договором. Договор требуется обязательно завить у нотариуса.

Отказаться от выплаты ипотеки перед банком

Может ли одна из сторон отказаться от обязанностей перед банком? Если при разводе квартира в ипотеке, ответчик часто заявляет, что не собирается платить за место, в котором больше не живёт.

Тогда договор полностью переоформляется на вторую сторону. Все ипотечные выплаты ложатся на плечи второй стороны.

Отказавшийся вносить платежи, супруг отказывается и от претензий на владение недвижимостью

Сдача ипотечной собственности в аренду: возможно ли?

Люди решаются на развод, когда сил поддерживать отношения не остаётся. Как правило, этому предшествует череда ссор и неприятных выяснений отношений.

Негативные эмоции выплёскиваются друг на друга, и всё это происходит в стенах квартиры. Жить в ней после этого не захочет ни муж, ни жена. И, если есть возможность уйти в другое жильё, так супруги и поступят.

Чтобы вносить выплаты по ипотеке, муж и жена могут сдать жильё в аренду. Это всесторонне выгодно. 

 По хорошему стоит получить разрешение банка, на сдачу квартиры в аренду. Думаю банк будет не против, учитывая то, что ему в первую очередь нужны деньги.

Важные нюансы

Если развод затягивается, а взносы никто не платит, дело может дойти до изъятия недвижимости и продажи. Если просрочка составит больше трёх месяцев, банк вправе распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. 

В такой ситуации необходимо помнить о прописанных в квартире лицах. Если нет возможности платить взносы, нужно поменять место прописки. Особенно это касается детей. Когда банк выставляет на продажу квартиру, в которой приписаны дети, дело может дойти до лишения родительских прав. Сменить место прописки нужно как можно скорее. 

 Заключить мировое соглашение

В любой момент супруги могут заключить соглашение, в котором сами решат, как будет поделена ипотека. Это решение — наилучший выход из ситуации. Судебный процесс на этом останавливается, если нет других вопросов, которые решаются в судебном порядке. 

В соглашении супруги подробно указывают все нюансы. Суд должен ознакомиться с документом, выслушать мнение сторон. Если документ принимается, дело закрывается. В случае отказа от данного соглашения, оно будет приравнено к решению суда. Повторено начать процесс можно лишь в вышестоящей инстанции. Опытные юристы помогут обжаловать решение.

Слушания по делу о разделе ипотечной квартиры могут длиться годами. Чтобы избавить себя от этого сомнительного удовольствия, стоит сесть, и решить все вопросы самостоятельно.

Сделать это можно и без обращения в суд. Даже после развода, если супругам есть что делить, они заключают договор, заверяют его у нотариуса. И всё имущество делится, согласно этому документу.

 Подробнее об этом прочитайте в статье: «Раздел имущества без суда»

Заключение

Раздел ипотечной квартиры — сложный и многогранный процесс. С чего следует начать? С переговоров. Суд — это последняя, крайняя мера. Стоит поискать компромиссные решения, которые будут учитывать интересы сторон.

Сделать это помогут наши юристы. Если муж не соглашается на раздел недвижимости, юриста можно нанять в качестве переговорщика. Он объяснит нюансы, поможет уладить дело без суда.

А если прийти к соглашению никак не выходит, смело обращайтесь в суд. 

Если после прочтения данной статьи  у вас остались вопросы, наши юристы готовы ответить на них бесплатно.

Источник: https://zakon-expert24.ru/razdel-imuschestva/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode

Все особенности и нюансы вопроса, как при разводе супругов делится квартира, купленная в ипотеку

Раздел имущества приобретенного в ипотеку

Имущество, совместно нажитое за годы брака, иногда может связывать людей сильнее, чем взаимные чувства. Раздел собственности вызывает множество споров, которые чаще всего решаются в суде. Ситуация усложняется еще больше, если супругам приходится делить квартиру, купленную по ипотеке.

Жилплощадь, приобретенная в кредит, находится в залоге у банка до тех пор, пока не будет выплачен последний платеж по ипотеке. Это значит, что при разводе супруги должны учитывать не только свои интересы, но и согласовывать их с финансовой организацией, предоставившей займ на недвижимость.

Особенности раздела

До тех пор, пока долг за покупку квартиры не будет выплачен полностью, фактическим собственником недвижимости является банк-кредитор. И это значит, что финансовая организация должна быть своевременно проинформирована о разводе.

При обращении в банк супруги должны придерживаться следующих правил:

  • Уведомлять банк о разводе следует даже в том случае, если раздел имущества будет проводиться мирным путем, без обращения в суд.
  • Заемщикам придется придерживаться рекомендаций, предлагаемых финансовой организацией по внесению изменений в договор.
  • Все переговоры с банком следует проводить в письменной форме, так как переписка может стать доказательством при урегулировании спорных вопросов.
  • Сколько бы ни длился процесс развода, супругам важно продолжать исправно вносить платежи по кредиту. Если у пары появится задолженность по выплатам, банк имеет право обратиться в суд и потребовать взыскания недвижимости, находящейся в залоге.

Как поступать в зависимости от ситуации?

Согласно п.1 ст.39 СК РФ, все имущество, нажитое супругами во время брака, должно быть разделено в равных долях (если супруги добровольно не договорились об иных условиях). Данное правило не является исключением и для раздела долга по кредиту.

То есть теоретически оставшаяся сумма выплат по ипотеке должна быть поровну поделена между супругами. Однако на деле возникают разные обстоятельства и ситуации, при которых допускаются отступления от норм, прописанных в законодательстве.

Если ипотеку взяли в браке

Когда кредит на приобретение недвижимости был оформлен супругами в браке, делить финансовые обязательства придется в обязательном порядке, основываясь на положениях Семейного и Гражданского кодексов РФ, а также на тексте Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке», принятого 16 июля 1998 года.

При оформлении ипотеки для молодой семьи финансовая организация предлагает два способа оформления договора:

  • когда оба супруга являются созаемщиками и имеют равные обязательства по выплате долга;
  • когда кредит оформляется только на жену или мужа, а второй супруг выступает в качестве поручителя.

Какой бы из вариантов ни был выбран семейной парой, при разводе проблема раздела кредита может быть решена несколькими способами:

  1. Долг делится поровну между супругами, после чего каждый из них продолжает выплачивать свою долю. Раздел квартиры происходит после окончания выплат.
  2. Кредит полностью переоформляется на одного из супругов, а второй при этом не участвует в дальнейших выплатах, отказавшись от своей доли в квартире.
  3. Супруги находят финансовые средства для погашения долга перед банком. После досрочной выплаты кредита квартиру можно будет продать и разделить доход от сделки.
  4. Обратиться в банк с просьбой о продаже ипотечной недвижимости. Такой способ рассматривается лишь в том случае, если иные выходы из ситуации являются невозможными. Средства, полученные от продажи, пойдут на выплату долга по кредиту.

Если кредит был оформлен до замужества

На практике часто встречаются случаи, когда один из супругов взял на себя ипотечный кредит еще до вступления в брак. После развода дальнейшие обязательства по выплате долга остаются именно за тем, на кого был оформлен займ. Недвижимость также остается в полноправной собственности заемщика.

Исключения допустимы, если второй супруг в годы брака вкладывал собственные средства в счет оплаты ипотеки. В таком случае он может потребовать возместить затраты или претендовать на получение доли в квартире.

Если есть дети

Если у супругов, решивших расторгнуть брак, есть несовершеннолетние дети, развод и раздел имущества будет осуществляться только в суде. Там же будет решаться и вопрос о дальнейшей судьбе ипотеки.

Учитывая интересы детей, суд может отступить от принятой нормы раздела равными частями, предоставив определенные льготы стороне, которая в дальнейшем будет заниматься воспитанием ребенка. Преимущества могут заключаться в:

  • уменьшении размера выплат по кредиту;
  • увеличении доли в квартире, приобретенной в ипотеку.

Важно! Количество детей также учитывается при разделе ипотечных обязательств. Чем больше несовершеннолетних лиц останется с родителем, тем большим преимуществом при разделе долга он будет обладать.

Если был заключен брачный договор

Брачный договор, который может быть составлен как перед заключением брака, так и во время семейной жизни, может решить вопросы раздела ипотеки перед разводом. В случае расторжения брака суд будет руководствоваться не нормами Семейного кодекса, а условиями, прописанными супругами в добровольном соглашении.

Брачный контракт является весомым плюсом для банка, который будет принимать решение о предоставлении ипотеки. При наличии данного документа, финансовая организация будет иметь полную информацию о том, какие именно обязанности по выплате долга будут возложены на каждого супруга во время совместной жизни, а также в случае развода.

Муж и жена имеют право составить договор и после оформления ипотеки. Тогда потребуется уведомить банк о данном факте, а также предоставить копию составленного документа. В любом случае добровольное соглашение между супругами может быть заключено только в присутствии нотариуса, который лично заверяет документ.

Если сожительство было гражданским

Ипотека, оформленная в гражданском браке, не будет являться совместной собственностью, поэтому выплата денежного долга после расставания пары останется на том, кто брал на себя обязательства по кредиту.

Если гражданский муж или жена заемщика вкладывали свои личные средства для выплаты долга, вернуть свою часть возможно двумя путями:

  • с помощью мирного соглашения;
  • путем обращения в суд.

В случае если гражданские супруги являлись созаемщиками, обязательства по дальнейшим выплатам будут разделены согласно условиям кредитного договора.

Справка: при разделе ипотеки, оформленной в гражданском браке, факт официальной регистрации брака после оформления соглашения с банком не имеет значения: квартира не будет являться совместно нажитым имуществом.

Исключения допустимы только в том случае, если после свадьбы супруги заключили брачный договор.

Можно ли отказаться от выплаты долга?

Жена или муж, являющийся созаемщиком, может отказаться от выплаты долга по ипотеке, но только если:

  • банк согласится полностью переоформить договор на второго заемщика;
  • супруг, отказывающийся от обязательств по кредиту, не будет претендовать на квартиру.

Если финансовая организация откажется от внесения изменений в договор, созаемщик имеет право защищать свои права в суде.

После развода

Ситуация, когда супруги делят между собой обязательства по кредиту, является наиболее распространенной. Как правило, бывшие муж и жена самостоятельно выплачивают свою часть долга перед финансовой организацией. Но существуют ситуации, при которых решить проблему с разделом ипотеки таким образом не получится.

В каких случаях нельзя делить имущество?

При разделе долга по ипотеке между супругами предполагается, что после окончания выплат бывшие муж и жена смогут разделить между собой и саму квартиру. Однако есть случаи, когда раздел имущества может быть недопустим.

В частности, если недвижимость, приобретенная в кредит, является небольшой по площади или имеет невысокую рыночную стоимость, то по решению суда она может быть передана в единоличное пользование родителя, который будет проживать в данной квартире вместе с детьми, оставшимися от брака. В судебной практике подобные случаи были зафиксированы неоднократно.

Что делать, если один из бывших супругов не платит?

Разделив обязательства по выплате ипотеки при разводе, ни у одного из супругов не будет стопроцентной уверенности в том, что бывший муж или жена будет своевременно вносить свою часть платежей. Задержки выплат приведут к штрафам и начислению пеней.

Чтобы избежать штрафных санкций и переплат, сторона, исправно выплачивающая свою часть долга, должна обратиться в суд. Если иск заявителя будет удовлетворен, всю сумму невыплаченных средств должнику придется отдавать в принудительном порядке.

Продажа

Фактически бывшие супруги не имеют права совершать сделки с ипотечной квартирой, до тех пор, пока она находится в залоге у банка. Чтобы продать недвижимость, потребуется:

  • найти финансовые средства, чтобы в полной мере погасить долг перед банком;
  • получить квартиру в законную собственность и выставить ее на продажу;
  • разделить деньги, полученные от сделки, путем заключения мирного соглашения или в суде.

Однако в некоторых случаях финансовая организация может пойти навстречу заемщикам и дать согласие на продажу недвижимости при условии, что вырученные от сделки средства пойдут на оплату имеющегося долга.

Как правило, банк самостоятельно выставляет квартиру на продажу с аукциона. Однако заемщикам нужно быть готовым к тому, что стоимость квартиры существенно снизится (примерно на 10-20% по сравнению со средней рыночной стоимостью). Финансовые средства, оставшиеся после продажи жилья и погашения долга, будут возвращены заемщикам.

Решение вопроса в суде

Если бывшие супруги не могут прийти к мирному соглашению о разделе обязательств по ипотеке, вопрос будет решаться в судебном порядке. Для этого необходимо:

  1. Одному из супругов подать иск о разделе имущества, совместно нажитого в браке. При отсутствии особых обстоятельств суд примет решение о разделе собственности, а также обременений по выплате кредита в равных долях.
  2. Забрать судебное решение и обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, получив соответствующую выписку.
  3. Проинформировать банк о вынесении судебного решения, направив полученную выписку вместе с сопроводительным письмом.

Внимание! Обратиться в суд может и сама финансовая организация, предоставившая ипотеку. Такая необходимость возникает, если заемщик перестает вносить платежи по кредиту в процессе раздела имущества.

Судебная практика

Обращения в суд для раздела обязательств по выплате ипотеки после развода встречаются в судебной практике все чаще. Рассматривая каждый случай, судьи обращают внимание на наличие следующих обстоятельств:

  • имеются ли у пары совместные дети;
  • с кем из родителей они будут проживать после развода;
  • потребуется ли для проживания детей с одним из родителей недвижимость, купленная в кредит.

Также в расчет берется уровень доходов каждого из супругов и мнение финансовой организации, предоставившей займ. На основании всех имеющихся данных выносится судебное решение для каждого отдельного случая.

Оформляя ипотеку для приобретения жилья, не стоит забывать о том, что кредитные обязательства будут связывать семью на протяжении многих лет. И если по каким-либо причинам пара примет решение расторгнуть брак, этот факт не освободит бывших супругов от выплаты долга банку.

Делить задолженность мужу и жене придется мирным путем, либо через суд. Однако длительного раздела имущества можно избежать, если заранее составить брачный договор, регламентирующий права и обязанности каждой из сторон.

Источник: https://pravorzn.ru/semejnoe-pravo/kak-delitsya-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить?

Раздел имущества приобретенного в ипотеку

Бракоразводный процесс с наличием ипотеки на квартиру усугубляется нюансами разделения долга между супругами. Ипотека при разводе рассматривается совместно с заявлением супругов (или одного), окончательное решение в большей степени зависит от сроков, когда оформлялся жилищный займ.

Рассмотрим в деталях, как делится долг между супругами в фактическом (официальном) и гражданском браке в период разрыва отношений, а также моменты относительно льготного кредитования с государственной поддержкой.

Можно ли разделить ипотечную квартиру при разводе?

Внимание
Согласно п. 1 ст. 39 СК РФ все совместно нажитое в браке имущество при разводе делится в равном соотношении. Это касается также долгов, за исключением отдельных случаев. Данные нормы законодательства относятся и к квартире, взятой по ипотеке и по которой еще не выплачен долг.

Не имеет значение, на кого оформлен ипотечный кредит и в чьей собственности находится жилплощадь. А также не влияет на раздел недвижимого имущества уровень финансового дохода каждого из супруга.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности.

Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения.

Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга.

На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение.

А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Внимание

В том случае, когда конфликтная ситуация в разводящейся паре затягивается, при том, что выплаты по займу прекращаются, то банк имеет право изъять квартиру. Потом он ее продает с аукциона и тем самым возвращает себе деньги (статья 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг.

Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон.

Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Банк крайне неохотно идет на раздел кредита между супругами. Причина в изменении характера долговых обязательств с единоличных/солидарных на долевые. Вторая схема усложняет истребование долга в случае финансовых затруднений одного из заемщиков и, соответственно, ущемляет права банка.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Когда нельзя делить ипотечную квартиру при разводе?

Однако, в любом правиле существуют свои исключения. Так что не всегда делится все то, чем владеет супружеская пара. Основополагающим фактором при разделе послужит то, когда была приобретена квартира в ипотеку – до или после вступления в брак.

Дележке не подлежит жилая недвижимость при следующих обстоятельствах (статья 256 ГК РФ):

  • переданная по наследству или в качестве дара (официально);
  • полученная в собственность после приватизации;
  • приобретенная в ипотеку до вступления в брак.

ВАЖНО
Стоит отметить, что если собственник решил продать такую квартиру и на вырученные деньги приобрести что-то, то такая покупка при разводе подлежит разделу поровну между супругами, поскольку это уже будет общая собственность (ст. 34 СК РФ).

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Варианты раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

Выбор варианта раздела ипотечной квартиры при разводе зависит от ряда факторов:

  • официальный брак или гражданский;
  • составлялся ли брачный договор;
  • условия договора по ипотечному кредитованию;
  • есть ли несовершеннолетние дети в семье;
  • возможность дальнейшей уплаты долга по ипотеке супругами;
  • позиция, занимаемая банком.

К сведению
Этот перечень, далеко не решающий при выборе приоритетного способа деления ипотечной квартиры, но играет существенную роль на практике.

Возможные расклады взаимоотношений с банком по поводу ипотечной квартиры в случае развода:

  • Супруги уведомляют банк о предстоящем расторжении брака, но продолжают ответственно вносить платежи на прежних условиях. При этом они сами договариваются о распределении долговых обязательств и разделе квартиры после погашения кредита.
  • Разводящаяся пара выдвигает требования как по делению жилой недвижимости, так и по ипотечным выплатам. Этот вариант не особо привлекателен для банка. Поэтому для его воплощения часто требуется судебное постановление по разделу имущества при разводе. Тогда уже не нужно банковское согласие.
  • Кто-то из созаемщиков отказывается от своей доли ипотечной квартиры в пользу другого. После чего займ полностью переоформляется на второго из пары. Соответственно, после погашения ипотеки квартира переходит в его полноценную собственность. На реализацию этого способа необходимо разрешение от банка.
  • Заемщик осуществляет досрочное погашение кредита, и квартира потом делится 50 на 50. Но такое происходит редко, поскольку требует значительных финансовых затрат.
  • Супруги совместно продают квартиру. Затем гасят долг по ипотеке и остаток делят между собой поровну. Сделка продажи не может быть осуществлена без согласия кредитной организации.
  • Один из пары выкупает долю другого. При такой схеме необходимо точно знать, сколько уже уплачено по ипотеке. Полученная сумма, поделенная наполовину, должна быть выплачена остающимся арендатором жилплощади супругу, отказывающемуся от доли.

Внимание
Если имеется брачный контракт, то имущество и долг по ипотеке будут делиться согласно ему.

На сегодняшний день большинство банков одобряют ипотеку только при условии заключения брачного регламента. Адвокаты рекомендуют не пренебрегать данным аспектом, что в дальнейшем значительно облегчает дележ недвижимого имущества и финансовых обязательств перед кредитным учреждением при разводе.

Переход долга к одному из супругов

Один супруг может отказаться от своей доли недвижимости в пользу другого, в таком случае последний станет единственным собственником жилья, но и должен будет единолично погашать оставшуюся задолженность по ипотеке.

При этом супруг, отказывающийся от своей доли, имеет право на получение компенсации, размер которой определяется по соглашению между бывшими мужем и женой.

Если договориться супругам не удаётся, величину компенсации определяет суд –, как правило, она составляет половину уже выплаченной суммы кредита.

Важно!

Банки соглашаются переоформлять ипотеку на одного заёмщика только если есть уверенность в том, что он в полной мере платёжеспособен и сможет самостоятельно погасить долг.

Когда обязательно уведомление банка при разделе квартиры в ипотеке?

ВАЖНО
Супруги, окончательно решившие развестись и уже подали заявление, должны сразу же уведомить об этом банк (статья 46 СК РФ). Именно он сможет предложить супругам, если они являются созаемщиками, оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры.

Если заемщик не сообщит банку о своих намерениях, то он будет полноценно отвечать по своим долговым обязательствам, независимо от условий, прописанных в договоре. Тогда кредитор вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры — очень важный документ, именно он определяет успех сделки с долгим ожиданием даты заключения основного договора купли-продажи. А в вашей сделке — все именно так. Как правило это около одного месяца.

Посмотрите видео консультацию о составлении правильного предварительного договора с учетом ипотечной сделки.

Источник: https://KPPKDirection.ru/brachnye-otnosheniya/kvartira-v-ipoteke-pri-razvode.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.