Разделение долей при ипотеке
Определение долей в праве собственности на жилье при ипотеке и материнском капитале | Правоведус
В соответствии с действующим законодательством РФ средства, выделяемые по программе материнский капитал 2017, можно направить на улучшение жилищных условий, в частности, на строительство, ремонт или приобретение жилья.
Вместе с тем, ряд законодательных актов содержит в себе такое важное юридическое понятие, как обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, в том числе, если это жилье приобреталось с использованием программы ипотечного кредитования.
Данным обязательством наше государство ограждает детей, не достигших совершеннолетнего возраста, от рисков остаться без жилья, возникающих вследствие определенных обстоятельств (развод, в случае смерти обоих родителей и другое).
Как правило, ипотека с привлечением средств материнского капитала выдается семейным парам, где оба супруга одновременно являются созаемщиками и собственниками жилья, купленного по ипотечному кредиту.
Важно! Ипотека с привлечением средств материнского капитала может быть оформлена только на одного из супругов, второй будет являться созаемщиком. Оформление кредитного продукта на других родственников не допускается.
Обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с привлечением средств маткапитала, составляется после того, как на руки был получен соответствующий сертификат.
В территориальном отделе ПФР составляется заявление о том, что полученные средства будут направлены на погашение кредитного займа на жилье.Отметим, что специалист регионального ПФР в числе списка основных документов обязательно потребует наличие письменного обязательства в следующих случаях:
- при рождении второго и последующих детей, являющихся основанием для получения сертификата на маткапитал;
- один из родителей уже является обладателем материнского капитала;
- при наличии непогашенного ипотечного кредита;
- планируется направить средства маткапитала на полное или частичное погашение ипотеки.
Важно! ПФР не допускает использование средств материнского капитала на погашение ипотечного займа без заранее оформленного обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенном по ипотеке.
Вышеназванное обязательство составляется собственником жилого помещения, на которого была оформлена ипотека, и который является лицом, гарантирующим выделение доли своим несовершеннолетним детям, рожденным в семье, а также супругу, если жилье находится в совместной собственности.
Также стоит заметить, что обязательство родителей о выделении долей распространяется на детей, имеющих с родителями официальные родственные связи (кровные родители, усыновители).
Пример.
Заключен семейный брак между женщиной и мужчиной с ребенком от первого брака, который в последующем стал жить во вновь образованной семье. Во время брака в семье родилось еще двое детей, но при этом, на первого ребенка мужа женой не были установлены официальные родственные связи.
Семья приобретает квартиру с привлечением средств маткапитала по программе ипотечного кредитования, в этом случае обязательство о выделении долей выставляется только на двоих совместно рожденных детей.
Если приобретаемая в ипотеку квартира является долевой собственностью и изначально оформлялась на детей и супругов в равных долях, в ПФР вместе с заявлением о распоряжении средствами маткапитала необходимо представить нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности.
Как составляется обязательство родителей
Обязательство родителей о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, которое приобреталось по ипотеке, оформляется и удостоверяется нотариусом в соответствии с требованиями Федерального закона №256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Обязательство составляется в присутствии обоих супругов, являющихся созаемщиками ипотечного кредита и в дальнейшем полноправными собственниками жилья. В случае, если заемщиком выступает один из родителей, у нотариуса необходимо только его личное присутствие.
Обязательство включает в себя условия по оформлению принадлежащей супругам квартиры, приобретенной по ипотеке с привлечение средств материнского капитала, в свою собственность и собственность своих детей, рожденных и имеющихся в семье на день исполнения этого обязательства.
Документ подписывается собственноручно родителями с обязательной расшифровкой фамилии, имени и отчества.
Срок исполнения обязательства
Согласно с ФЗ №256 от 29.12.2006 г.
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» срок исполнения обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенным за счет средств маткапитала, составляет 6 месяцев.
Истечение срока действия начинается с момента погашения ипотечного кредита в полном объеме и с залогового объекта жилой недвижимости будет снято обременение, официально зарегистрированное в Росреестре.
Важно! Доли в квартире должны быть выделены всем детям, рожденным в совместном браке, на момент полного погашения кредитной задолженности по ипотеке. К примеру, если ипотека оформлялась, когда в семье было только двое детей, а на момент ее погашения родился еще один ребенок, доли в квартире выделяются всем троим детям.
Какой размер долей выделятся на детей
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ норма жилой площади на человека составляет в среднем 12 квадратных метров и может варьироваться в зависимости от региона. Однако, при этом, согласно официальному обязательству, норма, которая должна быть выделена на детей по нормативному акту, является минимальным показателем и составляет 6 кв. метров.
Ответственность за неисполнение обязательства по выделению долей детям
Действующее российское законодательство не определяет конкретный орган, который бы устанавливал контроль за исполнением обязательства по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям и меры ответственности для нарушителей, однако, нельзя утверждать, что такое правонарушение останется безнаказанным.
Как показывает практика, большинство случаев привлечения к уголовной ответственности связаны с мошенническими действиями в отношении обналичивания материнского капитала.
Но вместе с тем, привлечь к ответственности за нарушение по неисполнению обязательства по выделению доли в квартире несовершеннолетним детям, могут по такой мере, как: признание сделки по продаже квартиры недействительной.
Пример.
Молодые родители внесли средства материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита, в дальнейшем, после снятия обременения с квартиры, доли несовершеннолетним детям не выделили, а объект недвижимости продали по договору купли-продажи.Такую сделку вправе оспорить через суд любое заинтересованное лицо, в частности ПФР или ребенок, достигший совершеннолетнего возраста и не получивший свою долю в квартире. Сделка будет признана незаконной, квартира возвращена продавцу, последний, в свою очередь, будет обязан вернуть все полученные средства покупателю.
Кроме неисполнения обязательства, к нарушениям, влекущим за собой административную ответственность, относится факт нарушения сроков исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире.
Подтверждением того, что ипотечный займ был погашен в полном объеме, является закладная, выданная банковской организацией.
Данный документ вместе с заявлением и оригиналами кредитного договора, договора о купле-продаже (договор ДДУ, если квартира приобреталась в новостройке), выпиской из ЕГРП предоставляется в Регистрационную палату.
После рассмотрения заявления факт снятия с объекта жилой недвижимости обременения будет официально зарегистрирован, подтверждение тому станет новая выписка из ЕГРП.
С момента снятия обременения в течение 6 месяцев родители должны исполнить обязательство по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям.
Обязательство считается полностью исполненным после того, как выделение долей в квартире на детей пройдет государственную регистрацию в Госреестре. ПФР не требует никакой отчетности и уведомлений, подтверждающих исполнение обязательства.
Процедура выделения долей детям в ипотечной квартире, приобретенной с привлечением средств маткапиатала
Выделение детям долей в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала, может быть осуществлено двумя способами:
- составление соглашения о выделении детям долей в жилом помещении в связи с использованием средств маткапитала;
- составление родителями договора дарения долей в жилом помещении несовершеннолетним детям.
Теоретически оба способа полностью соответствуют нормам российского законодательства и представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости. Оба документа составляются у нотариуса в соответствии с нормами действующих законодательных актов. Каждый из них содержит следующие сведения:
- полные данные всех участников соглашения с реквизитами паспортов;
- характеристики объекта жилой недвижимости;
- размер доли в квартире (или доме), определенный каждому участнику соглашения;
- регистрационный документ жилого помещения.
Соглашение или договор дарения составляются в нескольких экземплярах: по одному каждому из участников соглашения и один в регистрирующий орган, подписываются всеми сторонами.
В случае, если договор дарения долей составляется в пользу несовершеннолетних детей, документ должен содержать условие, кто является их законным представителем, и который в свою очередь и будет подписывать документ от имени одаряемых.
Какие нужны документы для выделения долей детям
Для исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире, приобретаемой по ипотеке с привлечением средств маткапитала, необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется госрегистратором);
- соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в количестве экземпляров, равном числу участников сделки (подписывается сторонами в присутствии регистратора);
- оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность родителей;
- оригинал и копия свидетельства о заключении брака;
- оригиналы и копии свидетельств о рождении всех участвующих в сделке несовершеннолетних детей;
- оригинал и копия выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности на жилое помещение;
- оригинал документа, подтверждающего переход права собственности на объект недвижимости (договор ДДУ, договор купли-продажи и другое);
- оригинал квитанции об уплате госпошлины (сумма в равных долях делится на всех участников соглашения).
Срок рассмотрения заявления и пакета документов в Росреестре или МФЦ составляет 10-12 рабочих дней. По результатам рассмотрения каждый заявитель получает на руки свидетельства о госрегистрации с указанием определенной доли в жилом имуществе.
Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/opredelenie-doley-v-prave-sobstvennosti-na-zhile-priobretennoe-po-ipoteke-s-privlecheniem-sredstv-ma/
Долевая собственность – ипотека | Советы юристов
В некоторых случаях у заемщиков возникает желание оформить ипотеку на долевую собственность, например, когда необходимо выкупить последнюю долю или, напротив, войти во владение квартирой.
Но для банков такая операция является нежелательной, поэтому в большинстве кредитно-финансовых учреждениях откажут.
Вероятность одобрения будет зависеть от типа долевой собственности и намерений клиента.
1 Виды долевой собственности
2 Варианты приобретения доли в квартире
3 Нужно ли согласие других совладельцев
4 Почему банкам не нравится вариант с ипотекой на долевую собственность
5 В каких банках такую ипотеку выдадут
6 Порядок оформления ипотеки на долю
7 Как получить налоговый вычет
8 Нужно ли платить налог
9 Какие есть альтернативы
аконодательно различается несколько режимов собственности:
· общая совестная – возникает, когда одной квартирой владеет несколько человек, при этом доли между ними не распределены, например, супруги, купившие жилье в ипотеку;
· общая долевая – квартира принадлежит нескольким собственникам, при этом доли между ними распределены, например, мужу, жене и их сыну принадлежит по 1/3 жилища (распределение не обязательно может быть пропорциональным);
· индивидуальная – характерна для коммунальных квартир (при этом некоторые коммуналки оформлены в рамках приватизации как общая долевая собственность).
Менее охотно банки одобряют ипотеку в общую долевую собственность и с большим желанием – в индивидуальную. Если доли в жилище не распределены, то получить ипотеку на выкуп своей части технически невозможно.
Необходимость прибегнуть к ипотечному займу при покупке доли в квартире возникает чаще всего в следующих случаях:
· клиент владеет долей в жилье и выкупает остальные у прочих собственников (или только у одного владельца);
· заемщик желает увеличить свой процент владения, выкупив одну из долей у одного из собственников;
· заемщик хочет войти во владение квартирой, выкупив долю у одного из собственников.
Чаще всего речь идет о долевой собственности при покупке в ипотеку недостающей комнаты в коммунальной квартире. В этом случае вероятность одобрения будет гораздо выше, чем если заемщик хочет приобрести долю в обычной квартире.
Если же продажа осуществляется между родственниками, допустим, один брат продает свою долю другому, то банк вряд ли выдаст ипотеку из-за опасения, что такой кредит будет носить нецелевой характер. Подразумевается, что родственники могут провести фиктивную сделку, когда деньги будут потрачены не на покупку доли, а распределены внутри семьи.Поэтому, если необходимо всё же оформить такую ипотеку, нужно обосновать, почему стороны не производят операцию дарения – например, находятся в ссоре и принципиально не общаются друг с другом.
Банки чаще всего одобряют ипотеку, если сделки производятся не между родственниками. Например, если производится выкуп доли в коммунальной квартире. Или бывший муж выкупает жилье у бывшей жены. Или если квартиру когда-то приобрели два друга, а потом один продал долю другому.
При продаже доли обязательно потребуется согласие прочих собственников. Например, если квартирой владеют трое людей, и один из них продает долю другому, без согласия третьего Регпалата откажется производить регистрацию перехода права собственности.
Согласие оформляется в письменном виде у нотариуса. Стоимость документа – от 1000 рублей.
Если речь идет о продаже доли в коммунальной квартире, то соседи также должны дать согласие на ее реализацию. Дело в том, что они по закону обладают приоритетным право выкупа. Если продажа доли осуществляется третьему лицу, то они должны подтвердить свое согласие на проведение операции.
Этот документ также оформляется у нотариуса. Согласие должен дать каждый собственник.
При дарении же доли согласия прочих совладельцев квартиры не требуется.
Выдавая ипотеку, банки налагают на объект недвижимости залог. В случае, если клиент не сможет выплатить кредит, то банк сможет через суд истребовать жилье себе, чтобы продать и получить денежные средства назад.
В случае с целой квартирой никаких проблем не возникает. Она полностью переходит под залог, и банк сможет без проблем продать ее.Другое дело, если речь идет о комнате в коммунальной квартире. В таком случае вероятность одобрения займа будет гораздо выше, так как комната фактически является отдельным и гораздо более ликвидным имуществом по сравнению с абстрактной долей.
Кроме того, приобретение доли в залог со стороны банка сопряжено с дополнительными рисками.
Например, если доля была выделена с нарушением закона, то сделку могут признать ничтожной, и у банка вообще не окажется залога.
Или если права на собственность оспорят наследники и другие претенденты – на время судебного разбирательства недвижимость окажется «замороженной», и банк не сможет продать предмет залога.
https://www.youtube.com/watch?v=Nl9UDFPMsvc
Если же в залоге оказывается только доля, то такая недвижимость становится практически неликвидной. Действительно, желающих приобрести, например, только 1/4 квартиры и делить жилье с другими собственниками, очень мало.
Поэтому банки крайне редко соглашаются выдавать ипотеку на долю. Ведь в случае невыплаты кредита они смогут забрать долю, но продать ее и выручить деньги – нет.
Несмотря на то, что кредитование покупки доли в целом более рискованно, чем целого имущества, некоторые банки готовы выделить для этого средства. Но нужно быть готовым к более жестким условиям:
· потребуется оплата минимального взноса в 20-50% от стоимости доли;
· проценты по ипотеке при долевой собственности будут выше среднего значения на 2-3 пункта;
· уменьшится срок кредитования до 10-15 лет;
· сократится возможная минимальная сумма – обычно на покупку доли выделяют не более 1-1,5 млн рублей.
Банков, которые готовы выделить ипотеку на долю, не так уж и много:
· ФК Открытие – по продукту «Квартира» можно оформить ипотеку под 9,3%;
· ДельтаКредит предлагает ипотеку «Квартира или доля» под 10,25%;
· Тинькофф банк готов предоставить деньги на выкуп последней доли по ставке от 8,5%;
· Сбербанк кредитует покупателей долей по стандартной программе под 9,5%;
· СКБ-Банк предлагает ипотеку для выкупа долей от 14% годовых;
· Фора-Банк предоставляет сразу 2 программы ипотечного кредитования с общей ставкой от 10,25%;
· Зенит Банк выдает специальный заем под 10,45%;
· Восточный банк готовы выделить ссуду под 11%;
· Эксперт Банк одобряет ипотеку по программе «Комната в кредит» для приобретения жилья в коммуналке с минимальной ставкой 13,5%.
Также можно обратиться в Транскапиталбанк, Российский Капитал, Московский Индустриальный банк, Уралсиб, Трансстройбанк, которые не предлагают специальных кредитов для покупки доли.В целом составление договора ипотеки долевой собственности не отличается от стандартного. В нем указываются:
· данные продавца доли и ее приобретателя;
· детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, площади и других параметров;
· количество передаваемых долей;
· стоимость доли и алгоритм расчета;
· права и обязанности сторон.
В конце договора ставятся подписи участников сделки. Так как доля приобретается в ипотеку, то к нему прикладывается закладная, в которой описаны условия передачи доли под залог банку.
Порядок приобретения доли в ипотеку таков:
· стороны обращаются в банк и выясняют, вообще возможна ли подача такого заявления;
· покупатель подает заявление-анкету на получения ипотеки;
· в случае одобрения стороны готовят документы на квартиру, заручаются согласием оставшихся собственников (если они имеются);
· пакет документации передается в банк для проверки;
· если всё в порядке и банк одобряет ипотеку, стороны заключают и подписывают договор, передают его на регистрацию через МФЦ;
· банк переводит деньги продавцу, а с покупателем заключается договор ипотечного кредитования.
Регистрация права собственности занимается порядка 5-7 рабочих дней. При ускоренной все документы будут готовы за 3 дня.
Покупатель может использовать налоговый вычет при ипотеке на долевую собственность – точно также, как и при покупке целой квартиры. Можно использовать такие типы вычета:
· имущественный – возвращается 13% от стоимости доли, максимальная сумма возмещения рассчитывается с 2 млн рублей;
· на проценты – можно вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке, максимум – 13% от 3 млн рублей.
При этом если стоимость доли составила меньше 2 млн рублей, то остаток можно перенести на другие объекты недвижимости. А вот вычет на проценты по ипотеке используется один раз в жизни, даже если лимит не исчерпан.
Чтобы воспользоваться своим правом на вычет, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее налоговый орган. Оба типа вычета можно использовать вместе.
При продаже в ипотеку долевой собственности НДФЛ платится при выполнении следующих условий:
· доля продана с выгодой для продавца (например, он покупал ее за 1 млн рублей, а продал за 1 млн 200 тысяч);
· доля находилась в собственности менее 5 лет.
В таком случае нужно рассчитать свою прибыль с доли и уплатить в бюджет 13% от нее. Например, в указанном выше случае нужно перечислить в виде НДФЛ 26 тысяч рублей.
Так как банки в целом не очень охотно выделяют ипотеку на покупку доли, то можно прибегнуть к альтернативным методом купли-продажи недвижимости.Другой вариант – взять ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Например, под вторую квартиру. Размер ипотеки в этом случае будет ограничен 80% от стоимости залога. Минус способа заключается в том, что под обременением окажутся сразу два объекта недвижимости.
Третий вариант – оформить договор аренды с последующим выкупом. В этом случае вообще можно обойтись без банка. Покупатель просто вносит ежемесячные или еженедельные платежи владельцу жилья, а после того, как их сумма превысит заявленное значение, договор будет считаться исполненным.
Самый очевидный вариант – оформить кредит. Проценты по нему будут значительно выше, чем по ипотеке, как и итоговый платеж. Поэтому если речь идет о крупной сумме, то дохода заемщика может не хватить. С другой стороны, доли стоят намного меньше, чем целая квартира, так что можно найти подходящую программу. К тому же не нужно будет уплачивать первоначальный взнос и передавать в залог долю.
Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/dolevaya-sobstvennost-ipoteka.html
