Разделение долей при ипотеке

Определение долей в праве собственности на жилье при ипотеке и материнском капитале | Правоведус

Разделение долей при ипотеке

В соответствии с действующим законодательством РФ средства, выделяемые по программе материнский капитал 2017, можно направить на улучшение жилищных условий, в частности, на строительство, ремонт или приобретение жилья.

Вместе с тем, ряд законодательных актов содержит в себе такое важное юридическое понятие, как обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, в том числе, если это жилье приобреталось с использованием программы ипотечного кредитования.

Данным обязательством наше государство ограждает детей, не достигших совершеннолетнего возраста, от рисков остаться без жилья, возникающих вследствие определенных обстоятельств (развод, в случае смерти обоих родителей и другое).

Как правило, ипотека с привлечением средств материнского капитала выдается семейным парам, где оба супруга одновременно являются созаемщиками и собственниками жилья, купленного по ипотечному кредиту.

Важно! Ипотека с привлечением средств материнского капитала может быть оформлена только на одного из супругов, второй будет являться созаемщиком. Оформление кредитного продукта на других родственников не допускается.

Обязательство родителей о выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с привлечением средств маткапитала, составляется после того, как на руки был получен соответствующий сертификат.

В территориальном отделе ПФР составляется заявление о том, что полученные средства будут направлены на погашение кредитного займа на жилье.

Отметим, что специалист регионального ПФР в числе списка основных документов обязательно потребует наличие письменного обязательства в следующих случаях:

  • при рождении второго и последующих детей, являющихся основанием для получения сертификата на маткапитал; 
  • один из родителей уже является обладателем материнского капитала; 
  • при наличии непогашенного ипотечного кредита; 
  • планируется направить средства маткапитала на полное или частичное погашение ипотеки. 

Важно! ПФР не допускает использование средств материнского капитала на погашение ипотечного займа без заранее оформленного обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенном по ипотеке.

Вышеназванное обязательство составляется собственником жилого помещения, на которого была оформлена ипотека, и который является лицом, гарантирующим выделение доли своим несовершеннолетним детям, рожденным в семье, а также супругу, если жилье находится в совместной собственности.

Также стоит заметить, что обязательство родителей о выделении долей распространяется на детей, имеющих с родителями официальные родственные связи (кровные родители, усыновители).

Пример.

Заключен семейный брак между женщиной и мужчиной с ребенком от первого брака, который в последующем стал жить во вновь образованной семье. Во время брака в семье родилось еще двое детей, но при этом, на первого ребенка мужа женой не были установлены официальные родственные связи.

Семья приобретает квартиру с привлечением средств маткапитала по программе ипотечного кредитования, в этом случае обязательство о выделении долей выставляется только на двоих совместно рожденных детей.

Если приобретаемая в ипотеку квартира является долевой собственностью и изначально оформлялась на детей и супругов в равных долях, в ПФР вместе с заявлением о распоряжении средствами маткапитала необходимо представить нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности.

Как составляется обязательство родителей

Обязательство родителей о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, которое приобреталось по ипотеке, оформляется и удостоверяется нотариусом в соответствии с требованиями Федерального закона №256 от 29.12.2006 г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Обязательство составляется в присутствии обоих супругов, являющихся созаемщиками ипотечного кредита и в дальнейшем полноправными собственниками жилья. В случае, если заемщиком выступает один из родителей, у нотариуса необходимо только его личное присутствие.

Обязательство включает в себя условия по оформлению принадлежащей супругам квартиры, приобретенной по ипотеке с привлечение средств материнского капитала, в свою собственность и собственность своих детей, рожденных и имеющихся в семье на день исполнения этого обязательства.

Документ подписывается собственноручно родителями с обязательной расшифровкой фамилии, имени и отчества.

Срок исполнения обязательства

Согласно с ФЗ №256 от 29.12.2006 г.

 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» срок исполнения обязательства о выделении долей несовершеннолетним детям в жилом помещении, приобретенным за счет средств маткапитала, составляет 6 месяцев.

Истечение срока действия начинается с момента погашения ипотечного кредита в полном объеме и с залогового объекта жилой недвижимости будет снято обременение, официально зарегистрированное в Росреестре.

Важно! Доли в квартире должны быть выделены всем детям, рожденным в совместном браке, на момент полного погашения кредитной задолженности по ипотеке. К примеру, если ипотека оформлялась, когда в семье было только двое детей, а на момент ее погашения родился еще один ребенок, доли в квартире выделяются всем троим детям.

Какой размер долей выделятся на детей

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ норма жилой площади на человека составляет в среднем 12 квадратных метров и может варьироваться в зависимости от региона. Однако, при этом, согласно официальному обязательству, норма, которая должна быть выделена на детей по нормативному акту, является минимальным показателем и составляет 6 кв. метров.

Ответственность за неисполнение обязательства по выделению долей детям

Действующее российское законодательство не определяет конкретный орган, который бы устанавливал контроль за исполнением обязательства по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям и меры ответственности для нарушителей, однако, нельзя утверждать, что такое правонарушение останется безнаказанным.

Как показывает практика, большинство случаев привлечения к уголовной ответственности связаны с мошенническими действиями в отношении обналичивания материнского капитала.

Но вместе с тем, привлечь к ответственности за нарушение по неисполнению обязательства по выделению доли в квартире несовершеннолетним детям, могут по такой мере, как: признание сделки по продаже квартиры недействительной.

Пример.

Молодые родители внесли средства материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита, в дальнейшем, после снятия обременения с квартиры, доли несовершеннолетним детям не выделили, а объект недвижимости продали по договору купли-продажи.

Такую сделку вправе оспорить через суд любое заинтересованное лицо, в частности ПФР или ребенок, достигший совершеннолетнего возраста и не получивший свою долю в квартире. Сделка будет признана незаконной, квартира возвращена продавцу, последний, в свою очередь, будет обязан вернуть все полученные средства покупателю.

Кроме неисполнения обязательства, к нарушениям, влекущим за собой административную ответственность, относится факт нарушения сроков исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире.

Подтверждением того, что ипотечный займ был погашен в полном объеме, является закладная, выданная банковской организацией.

Данный документ вместе с заявлением и оригиналами кредитного договора, договора о купле-продаже (договор ДДУ, если квартира приобреталась в новостройке), выпиской из ЕГРП предоставляется в Регистрационную палату.

После рассмотрения заявления факт снятия с объекта жилой недвижимости обременения будет официально зарегистрирован, подтверждение тому станет новая выписка из ЕГРП.

С момента снятия обременения в течение 6 месяцев родители должны исполнить обязательство по выделению долей в квартире несовершеннолетним детям.

Обязательство считается полностью исполненным после того, как выделение долей в квартире на детей пройдет государственную регистрацию в Госреестре. ПФР не требует никакой отчетности и уведомлений, подтверждающих исполнение обязательства.

Процедура выделения долей детям в ипотечной квартире, приобретенной с привлечением средств маткапиатала

Выделение детям долей в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала, может быть осуществлено двумя способами:

  • составление соглашения о выделении детям долей в жилом помещении в связи с использованием средств маткапитала;
  • составление родителями договора дарения долей в жилом помещении несовершеннолетним детям.

Теоретически оба способа полностью соответствуют нормам российского законодательства и представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости. Оба документа составляются у нотариуса в соответствии с нормами действующих законодательных актов. Каждый из них содержит следующие сведения:

  • полные данные всех участников соглашения с реквизитами паспортов; 
  • характеристики объекта жилой недвижимости; 
  • размер доли в квартире (или доме), определенный каждому участнику соглашения; 
  • регистрационный документ жилого помещения.

Соглашение или договор дарения составляются в нескольких экземплярах: по одному каждому из участников соглашения и один в регистрирующий орган, подписываются всеми сторонами.

В случае, если договор дарения долей составляется в пользу несовершеннолетних детей, документ должен содержать условие, кто является их законным представителем, и который в свою очередь и будет подписывать документ от имени одаряемых.

Какие нужны документы для выделения долей детям

Для исполнения обязательства по выделению долей детям в квартире, приобретаемой по ипотеке с привлечением средств маткапитала, необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется госрегистратором); 
  • соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в количестве экземпляров, равном числу участников сделки (подписывается сторонами в присутствии регистратора); 
  • оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность родителей; 
  • оригинал и копия свидетельства о заключении брака; 
  • оригиналы и копии свидетельств о рождении всех участвующих в сделке несовершеннолетних детей;
  • оригинал и копия выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности на жилое помещение; 
  • оригинал документа, подтверждающего переход права собственности на объект недвижимости (договор ДДУ, договор купли-продажи и другое); 
  • оригинал квитанции об уплате госпошлины (сумма в равных долях делится на всех участников соглашения). 

Срок рассмотрения заявления и пакета документов в Росреестре или МФЦ составляет 10-12 рабочих дней. По результатам рассмотрения каждый заявитель получает на руки свидетельства о госрегистрации с указанием определенной доли в жилом имуществе.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/opredelenie-doley-v-prave-sobstvennosti-na-zhile-priobretennoe-po-ipoteke-s-privlecheniem-sredstv-ma/

Долевая собственность – ипотека | Советы юристов

Разделение долей при ипотеке

В некоторых случаях у заемщиков возникает желание оформить ипотеку на долевую собственность, например, когда необходимо выкупить последнюю долю или, напротив, войти во владение квартирой.

Но для банков такая операция является нежелательной, поэтому в большинстве кредитно-финансовых учреждениях откажут.

Вероятность одобрения будет зависеть от типа долевой собственности и намерений клиента.

1 Виды долевой собственности

2 Варианты приобретения доли в квартире

3 Нужно ли согласие других совладельцев

4 Почему банкам не нравится вариант с ипотекой на долевую собственность

5 В каких банках такую ипотеку выдадут

6 Порядок оформления ипотеки на долю

7 Как получить налоговый вычет

8 Нужно ли платить налог

9 Какие есть альтернативы

аконодательно различается несколько режимов собственности:

·         общая совестная – возникает, когда одной квартирой владеет несколько человек, при этом доли между ними не распределены, например, супруги, купившие жилье в ипотеку;

·         общая долевая – квартира принадлежит нескольким собственникам, при этом доли между ними распределены, например, мужу, жене и их сыну принадлежит по 1/3 жилища (распределение не обязательно может быть пропорциональным);

·         индивидуальная – характерна для коммунальных квартир (при этом некоторые коммуналки оформлены в рамках приватизации как общая долевая собственность).

Менее охотно банки одобряют ипотеку в общую долевую собственность и с большим желанием – в индивидуальную. Если доли в жилище не распределены, то получить ипотеку на выкуп своей части технически невозможно.

Необходимость прибегнуть к ипотечному займу при покупке доли в квартире возникает чаще всего в следующих случаях:

·         клиент владеет долей в жилье и выкупает остальные у прочих собственников (или только у одного владельца);

·         заемщик желает увеличить свой процент владения, выкупив одну из долей у одного из собственников;

·         заемщик хочет войти во владение квартирой, выкупив долю у одного из собственников.

Чаще всего речь идет о долевой собственности при покупке в ипотеку недостающей комнаты в коммунальной квартире. В этом случае вероятность одобрения будет гораздо выше, чем если заемщик хочет приобрести долю в обычной квартире.

Если же продажа осуществляется между родственниками, допустим, один брат продает свою долю другому, то банк вряд ли выдаст ипотеку из-за опасения, что такой кредит будет носить нецелевой характер. Подразумевается, что родственники могут провести фиктивную сделку, когда деньги будут потрачены не на покупку доли, а распределены внутри семьи.

Поэтому, если необходимо всё же оформить такую ипотеку, нужно обосновать, почему стороны не производят операцию дарения – например, находятся в ссоре и принципиально не общаются друг с другом.

Банки чаще всего одобряют ипотеку, если сделки производятся не между родственниками. Например, если производится выкуп доли в коммунальной квартире. Или бывший муж выкупает жилье у бывшей жены. Или если квартиру когда-то приобрели два друга, а потом один продал долю другому.

При продаже доли обязательно потребуется согласие прочих собственников. Например, если квартирой владеют трое людей, и один из них продает долю другому, без согласия третьего Регпалата откажется производить регистрацию перехода права собственности.

Согласие оформляется в письменном виде у нотариуса. Стоимость документа – от 1000 рублей.

Если речь идет о продаже доли в коммунальной квартире, то соседи также должны дать согласие на ее реализацию. Дело в том, что они по закону обладают приоритетным право выкупа. Если продажа доли осуществляется третьему лицу, то они должны подтвердить свое согласие на проведение операции.

Этот документ также оформляется у нотариуса. Согласие должен дать каждый собственник.

При дарении же доли согласия прочих совладельцев квартиры не требуется.

Выдавая ипотеку, банки налагают на объект недвижимости залог. В случае, если клиент не сможет выплатить кредит, то банк сможет через суд истребовать жилье себе, чтобы продать и получить денежные средства назад.

В случае с целой квартирой никаких проблем не возникает. Она полностью переходит под залог, и банк сможет без проблем продать ее.

Другое дело, если речь идет о комнате в коммунальной квартире. В таком случае вероятность одобрения займа будет гораздо выше, так как комната фактически является отдельным и гораздо более ликвидным имуществом по сравнению с абстрактной долей.

Кроме того, приобретение доли в залог со стороны банка сопряжено с дополнительными рисками.

Например, если доля была выделена с нарушением закона, то сделку могут признать ничтожной, и у банка вообще не окажется залога.

Или если права на собственность оспорят наследники и другие претенденты – на время судебного разбирательства недвижимость окажется «замороженной», и банк не сможет продать предмет залога.

https://www.youtube.com/watch?v=Nl9UDFPMsvc

Если же в залоге оказывается только доля, то такая недвижимость становится практически неликвидной. Действительно, желающих приобрести, например, только 1/4 квартиры и делить жилье с другими собственниками, очень мало.

Поэтому банки крайне редко соглашаются выдавать ипотеку на долю. Ведь в случае невыплаты кредита они смогут забрать долю, но продать ее и выручить деньги – нет.

Несмотря на то, что кредитование покупки доли в целом более рискованно, чем целого имущества, некоторые банки готовы выделить для этого средства. Но нужно быть готовым к более жестким условиям:

·         потребуется оплата минимального взноса в 20-50% от стоимости доли;

·         проценты по ипотеке при долевой собственности будут выше среднего значения на 2-3 пункта;

·         уменьшится срок кредитования до 10-15 лет;

·         сократится возможная минимальная сумма – обычно на покупку доли выделяют не более 1-1,5 млн рублей.

Банков, которые готовы выделить ипотеку на долю, не так уж и много:

·         ФК Открытие – по продукту «Квартира» можно оформить ипотеку под 9,3%;

·         ДельтаКредит предлагает ипотеку «Квартира или доля» под 10,25%;

·         Тинькофф банк готов предоставить деньги на выкуп последней доли по ставке от 8,5%;

·         Сбербанк кредитует покупателей долей по стандартной программе под 9,5%;

·         СКБ-Банк предлагает ипотеку для выкупа долей от 14% годовых;

·         Фора-Банк предоставляет сразу 2 программы ипотечного кредитования с общей ставкой от 10,25%;

·         Зенит Банк выдает специальный заем под 10,45%;

·         Восточный банк готовы выделить ссуду под 11%;

·         Эксперт Банк одобряет ипотеку по программе «Комната в кредит» для приобретения жилья в коммуналке с минимальной ставкой 13,5%.

Также можно обратиться в Транскапиталбанк, Российский Капитал, Московский Индустриальный банк, Уралсиб, Трансстройбанк, которые не предлагают специальных кредитов для покупки доли.

В целом составление договора ипотеки долевой собственности не отличается от стандартного. В нем указываются:

·         данные продавца доли и ее приобретателя;

·         детальное описание объекта недвижимости с указанием адреса, площади и других параметров;

·         количество передаваемых долей;

·         стоимость доли и алгоритм расчета;

·         права и обязанности сторон.

В конце договора ставятся подписи участников сделки. Так как доля приобретается в ипотеку, то к нему прикладывается закладная, в которой описаны условия передачи доли под залог банку.

Порядок приобретения доли в ипотеку таков:

·         стороны обращаются в банк и выясняют, вообще возможна ли подача такого заявления;

·         покупатель подает заявление-анкету на получения ипотеки;

·         в случае одобрения стороны готовят документы на квартиру, заручаются согласием оставшихся собственников (если они имеются);

·         пакет документации передается в банк для проверки;

·         если всё в порядке и банк одобряет ипотеку, стороны заключают и подписывают договор, передают его на регистрацию через МФЦ;

·         банк переводит деньги продавцу, а с покупателем заключается договор ипотечного кредитования.

Регистрация права собственности занимается порядка 5-7 рабочих дней. При ускоренной все документы будут готовы за 3 дня.

Покупатель может использовать налоговый вычет при ипотеке на долевую собственность – точно также, как и при покупке целой квартиры. Можно использовать такие типы вычета:

·         имущественный – возвращается 13% от стоимости доли, максимальная сумма возмещения рассчитывается с 2 млн рублей;

·         на проценты – можно вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке, максимум – 13% от 3 млн рублей.

При этом если стоимость доли составила меньше 2 млн рублей, то остаток можно перенести на другие объекты недвижимости. А вот вычет на проценты по ипотеке используется один раз в жизни, даже если лимит не исчерпан.

Чтобы воспользоваться своим правом на вычет, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее налоговый орган. Оба типа вычета можно использовать вместе.

При продаже в ипотеку долевой собственности НДФЛ платится при выполнении следующих условий:

·         доля продана с выгодой для продавца (например, он покупал ее за 1 млн рублей, а продал за 1 млн 200 тысяч);

·         доля находилась в собственности менее 5 лет.

В таком случае нужно рассчитать свою прибыль с доли и уплатить в бюджет 13% от нее. Например, в указанном выше случае нужно перечислить в виде НДФЛ 26 тысяч рублей.

Так как банки в целом не очень охотно выделяют ипотеку на покупку доли, то можно прибегнуть к альтернативным методом купли-продажи недвижимости.

Другой вариант – взять ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Например, под вторую квартиру. Размер ипотеки в этом случае будет ограничен 80% от стоимости залога. Минус способа заключается в том, что под обременением окажутся сразу два объекта недвижимости.

Третий вариант – оформить договор аренды с последующим выкупом. В этом случае вообще можно обойтись без банка. Покупатель просто вносит ежемесячные или еженедельные платежи владельцу жилья, а после того, как их сумма превысит заявленное значение, договор будет считаться исполненным.

Самый очевидный вариант – оформить кредит. Проценты по нему будут значительно выше, чем по ипотеке, как и итоговый платеж. Поэтому если речь идет о крупной сумме, то дохода заемщика может не хватить. С другой стороны, доли стоят намного меньше, чем целая квартира, так что можно найти подходящую программу. К тому же не нужно будет уплачивать первоначальный взнос и передавать в залог долю.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/dolevaya-sobstvennost-ipoteka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.